ПИСЬМО от 9 июля 2018 г. N ОГ-Д23-7048 бращение относительно изменения вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного в аренду, арендатором такого земельного участка

Все участки, находящиеся на территории РФ, в обязательном порядке имеют вид разрешенного использования. Он специально устанавливается для каждого участка. От него напрямую зависит, что вы сможете сделать с землей и какие постройки можно построить на ней. Иногда вид разрешенного использования можно поменять.

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка:

1. Вид разрешенного использования земельного участка может меняться только по той схеме, которая имеется на этой территории зонирования.
2. Нужно составить заявление и направить его в местную администрацию.
3. После этого проводятся слушания, которые должны быть публичными. В них должны принять участие граждане, которые проживают в этом районе. На слушаниях могут присутствовать и правообладатели смежных территорий, в качестве которых могут выступать не только собственники, но и арендаторы участка.
4. Все участники проведенного мероприятия предоставляют свои предложения. А результаты обязательно публикуются.
5. На основе заключения организовавшей слушания комиссии принимается решение, которое может изменить вид использования земли. Но иногда в данном изменении отказывают.

Как же установить и, при необходимости, изменить на более подходящий ВРИ участка земли?

Раньше отдельные чиновники принимали решение об изменении категории участка. С этим было связано много проблем. Но началась земельная реформа, продолжающаяся до сих пор.

В результате этой работы были выработаны определенные нормы, согласно которым выделяют определенные виды разрешенного использования участков земли:

• Условно разрешенные,
• Основные,
• Вспомогательные.

Вся нужная информация, распространяемая на конкретные участки, должна находиться в составе градостроительного права.

Вы ее можете получить, для чего подходят данные способы:

1. Получение справки о зонировании,
2. Получение выписки из правил землепользования и застройки, так называемых ПЗиЗ.

Получаем ГПЗУ и выясняем ВРИ участка земли:

• В орган местного самоуправления необходимо подать заявление. При этом земельный участок должен относиться к территории этого органа. Причем заявление могут подавать не только собственники, но и арендаторы. Оно также может поступить и от заинтересованного в этом лица.
• В местной администрации подготавливают и утверждают ГПЗУ в строго установленный период, который составляет 30 дней со времени получения заявления. При этом оплата за это не взимается.
• Затем необходимо получить ГПЗУ. Обратите внимание на графу 2.1. в ней должны присутствовать сведения обо всех ВРИ, которые допускаются для данного земельного участка.

Обратите внимание! У вас нет обязанности обосновывать цель истребования данного документа. В его подготовке вам не могут отказать, так как администрация обязана его предоставлять по требованию правообладателей.

Всю необходимую для заполнения ГПЗУ информацию администрация собирает самостоятельно. Эта работа осуществляется в рамках сотрудничества между различными ведомствами. Если у вас запрашивают другие документы, помимо заявления, у вас есть право обратиться в прокуратуру.

Как выбрать ВРИ земельного участка?

Получив нужную информацию, правообладатель участка может подобрать любой ВРИ из доступных для него основных и дополнительных ВРИ. Для этого просто в комиссию нужно подать заявление. Комиссия находится в местной администрации.

Сведения о принятом решении из администрации передаются в местное отделение кадастровой палаты. Заявитель не должен предпринимать никаких самостоятельных действий, чтобы это сделать. Вам остается только получить свидетельство о собственности, в котором будет указан новый ВРИ на землю.

Как изменить ВРИ земельного участка?

Это несложно сделать, если рассматривать вопрос теоретически. Но важно выполнить следующие условия:

1. В муниципальном образовании должен находиться градостроительный регламент, находящийся в составе ПЗиЗ.
2. Необходимый вам ВРИ должен присутствовать в перечне ВРИ для конкретного участка.

Но в законодательстве на этот счет есть множество недоработок, которые ведут к многочисленным судебным спорам. Несоблюдение законодательства на любой стадии приводит к отмене ранее принятого решения, как в случае прокурорской проверки, так и в порядке самоконтроля со стороны местной администрации.

Чтобы сменить ВРИ на землю необходимо сделать следующее:

1. Подать заявление на получение выписки на землю. Оно подается в комиссию, находящуюся в районе расположения участка.
2. Убедитесь, что ВРИ участка можно изменить.
3. Выберите подходящий ВРИ из представленного списка самостоятельно.
4. После этого заявление подается в кадастровую палату, чтобы изменить один ВРИ на другой. С заявлением необходимо подать выписку из ПЗиЗ и свидетельство о праве собственности.
5. Кадастровая палата выдает кадастровый паспорт, в котором содержится новый ВРИ. Во время оформления любых сделок с участком этот документ будет необходимым.
6. В Росреестре нужно получить новое свидетельство о собственности.

Обратите внимание! Право на изменение ВРИ находится на стороне правообладателя. Но это не значит, что в качестве него может выступать только собственник.

Правообладателем признается и арендатор. Но на самом деле поменять ВРИ на участок удается не во всех случаях.

Для регистрации изменений арендатором срок его аренды должен составлять не менее 5 лет. Если же это не так, кадастровая палата может отказать в регистрации изменений.

Получаем разрешение на условно разрешенный ВРИ (статья 39 Кодекса)

Согласно 39 статье Кодекса, важно выполнить следующие действия:

1. Подайте заявление в специально созданную для этого Комиссию,
2. Пройдите публичные слушания. В них должны участвовать все заинтересованные лица, в качестве которых могут выступать местные жители и правообладатели, владеющие соседними участками.
3. Получите кадастровый паспорт и новое свидетельство о собственности. Оно должно содержать новый условно разрешенный ВРИ.

Комиссия предоставляет свои рекомендации, которые появляются в итоге слушаний. Они бывают следующими:

• Обоснованный отказ,
• Предоставление разрешения.

Рекомендации представляют собой документ, направляемый главе администрации. Именно за ним остается окончательное принятие решения. Глава должен вынести решение за три дня и опубликовать его. Решение можно обжаловать, но для этого придется обратиться в суд. В целом же с момента получения заявления и до опубликования результатов должно пройти не больше 30 дней.

Обратите внимание! Расходы на организацию и проведение слушаний будет нести в полной мере заявитель.

Но есть территории, смена категории которых невозможна, хотя и допускается в исключительных случаях. К ним можно отнести следующие категории:

• Угодья с особой ценностью и продуктивностью;
• Земли лесного фонда, которые никогда не предоставляют под огородничество, садоводство и дачное строительство.

Правила зонирования территории

Земельный кодекс устанавливает понятие, которое связано с зонированием территорий. Оно заключается в разделении большой территории на зоны развития не только поселений, но и других территорий. Также определяется вид градостроительного использования. Устанавливаются и ограничения, связанные с использованием некоторых участков.

Согласно действующему в России зонированию выделяют следующие земли:

1. Лесного фонда,
2. Водного фонда,
3. Населенных пунктов,
4. Запаса,
5. Сельскохозяйственного значения,
6. Особо охраняемых объектов и территорий,
7. Радиовещания, промышленного назначения, связи, для обеспечения косметической деятельности, энергетики и обороны, а также некоторые другие категории земель.

Как можно поменять вид пользования?

Все более актуальным для многих становится вопрос смены категории земельного участка. Особенно это относится к сельскохозяйственным землям. Многие хотят использовать эти земли под индивидуальное строительство.

Основная причина связана с тем, что на сельскохозяйственной земле нельзя просто так построить дом. К тому же, стоимость земли сельскохозяйственного значения существенно ниже. Многие собственники именно по этой причине планируют поменять разрешенный вид использования на свои участки.

Есть достаточно быстрые, а главное законные методы смены категории. В дальнейшем при желании на участке можно проживать комфортно. Вам не придется беспокоиться о необходимости смены категории.

Так, на землях с сельскохозяйственным значением сегодня разрешается возвести дачу. В таком доме можно будет даже зарегистрироваться. Но понадобится разрешение на возведение дома. А территория может использовать под личные нужды.

Если вы планируете сменить разрешенный вид использования, можно воспользоваться двумя основными вариантами:

1. Перевести участок из одной категорию в другую,
2. Сменить вид использования, не меняя категорию участка.

Первый вариант предполагает получение любого варианта разрешенного использования. В другом случае вам достаточно просто выбрать категорию участка из списка, действующего для конкретной земли.

Советы

1. Всегда необходимо учитывать не только возможные ограничения, но и запреты в рамках законодательства. Они могут действовать при смене ВРИ на некоторые участки.
2. Уточняйте наличие в администрации ПЗиЗ.
3. Внимательно изучите не только классификатор ВРИ, но и перечень ВРИ для данного участка земли.

Вы обязательно должны учитывать, что земельное законодательство на данный момент переживает свое становление.

По этой причине следует постоянно следить за изменениями и относиться очень критически к требованиям органов местного самоуправления, если они необоснованные.

Дмитрий Баландин

Специалист по недвижимости. Автор публикаций по вопросам ипотеки, материнского капитала, покупки и продажи квартир. Консультирует по юридическим вопросам, связанным с ТСЖ и ЖКХ

Источник: http://Property911.ru/zemlya/izmenenie-vida-zemelnogo-uchastka.html

Виды разрешенного использования земельных участков

Земельным кодексом закреплено, что все земли разделены на категории в соответствии с назначением. Перечислим категории, этой земли:

• населенных территорий, где разрешается возведение строений в рамках развития территорий городских и сельских поселений;
• сельхозназначения с ограничением по использованию;
• отведенные под объекты промышленности, энергетики, связи и т.д., а также используемые в целях военных разработок, объектов космического направления и гос.безопасности;
• заповедные и охраняемые территории;
• лесничество, охраняемых зон вблизи водоемов;
• участки запасного назначения.

Распространенными категориями, которые наиболее часто переводят в другое использование, являются земли населенных пунктов, а также сельхозназначения. Изменение разрешения касается, как правило, получения возможности построить жилой дом, зарегистрировать и прописаться для постоянного проживания. А для этого участок должен иметь статус ИЖС.

Если говорить о видах использования, то этот фактор, определяющий деятельность, которую позволено производить на конкретном наделе. Заметим, что в разных категориях могут оказаться одинаковые разрешительные виды. Например, сельхозземли и участки населенных пунктов позволено использовать для ведения ЛПХ.

Самые популярные виды разрешенного использования наделов:

• осуществления с/хозяйства (производства с/х продукции) с возможностью возведения помещений, требуемых для переработки, а также хранения выращенной продукции;
• ЛПХ;
• организации садоводства и огородничества;
• крестьянско-фермерской деятельности;
• ИЖС с правом строительства частного жилого дома определенных параметров.

В каждом случае имеются свои требования и ограничения. Если дело касается надела под ИЖС, то на нем обязательно должен быть построен частный дом. На земле под огород и сад законом разрешено возвести домик, но получить в нем прописку невозможно. Надел под ЛПХ должен использоваться только по прямому назначению и получить разрешительные документы на строительство на нем не получится.

Как изменить ВРИ земельного участка: порядок действий

1. Первыми шагами будут уточнение градостроительных регламентов, касаемо вида использования земли.

Это необходимо сделать в начале подготовки к изменениям разрешения, чтобы уточнить вид использования земельных участков для функциональной территории, в пределах которой расположен участок земли.

Данные о возможных ВРИ содержит один из документов:

• Выписка из правил землепользования и застройки (ПЗЗ) о разрешенных видах использования, которую можно заказать, зная кадастровый номер или адрес участка;

Скачать образец

• Градостроительный план.
• Справка о зонировании территориальной единицы, в пределах которой расположен надел.

Заказать эти документы можно при обращении в Росреестр (в том числе на их официальном сайте), через МФЦ, в администрации по месту нахождения участка.

2. Какое разрешенное использование определено для конкретного участка.

ВРИ земель разделены на три группы:

• основные;
• условно разрешенные (назначены в результате публичных слушаний);
• вспомогательные (они могут быть назначены дополнительно к двум первым группам).

3. Подбор вида использования, который будет максимально соответствовать тому, какие цели запланированы для надела.

В каждой группе имеется свой перечень ВРИ, из которого может быть выбран наиболее подходящий для изменения и отвечающему планируемому использованию. При этом обязательно стыкуются вспомогательные виды с основными. Все виды должны соответствовать классификатору ВРИ 2019 года.

Возможные проблемы

На данный момент существует ряд нестыковок Классификатора ВРИ с градостроительными регламентами. Постепенно к началу 2020 года ПЗЗ претерпят изменения и будут приведены в соответствие с Классификатором.

Наиболее наглядный пример связан со строительством жилого дома на землях КФХ, поскольку в Классификаторе ВРИ нет такого вида использования участка. Поэтому муниципалитеты не выдают разрешение на постройку, так называемого, дома фермера.

Можно уточнить в ПЗЗ администрации, относится ли возведение жилого помещения к условно разрешенному для данного надела. Проблема может решиться, если основной ВРИ заменить на условно разрешенный или назвать дом хозяйственной (складской) постройкой.

Но прописаться в нем будет невозможно.

4. Далее следует подготовка документов и предоставление в местную администрацию по нахождению участка, если требуется проведение публичных слушаний, или в орган Росреестра. Однако, если новый вид разрешенного использования предусматривает жилищное строительство, решение принимается без публичных слушаний — при условии, что новый вид не противоречит его целевому назначению.

5. Принятие решения о смене категории разрешенного использования земли в компетенции земельного комитета органа местного самоуправления. Точную информацию можно посмотреть на сайте администрации.

Зачастую возникает потребность перемены разрешения на использование не только для возможности строительства жилого дома, но и для проектов коммерческого направления. Например, автостоянки или комплекса для занятий спортом. Любое изменение должно производиться с согласия комиссии при администрации.

При рассмотрении заявления принимается решение в пользу жителей проживающих на этой территории. Чтобы получить положительное заключение, необходимо указать в заявлении всю очевидную пользу для развития инфраструктуры поселения. Если будут соблюдены все градостроительные, а также противопожарные нормы, то дается соответствующее одобрение.

Варианты решения вопроса об изменении ВРИ участка

При изменении ВРИ участка используется один из вариантов:

1. Путем проведения публичных слушаний. Собственником подается заявление в администрацию для установления иного вида использования надела, если отсутствуют действующие Правила землепользования и застройки, выносится постановление в результате одобрения граждан.
2. Заявление подается в Росреестр через МФЦ лично, через доверенное лицо или отправлением по почте в рамках градостроительного регламента. Применим в случае корректировки вида разрешения с внесением поправок в данные кадастра по участку и в нужной графе заявления указывается вид соответствии с Классификатором.

Заявление об установлении соответствия ВРИ земельного участка классификатору (бланк)

Скачать

На рассмотрение собственником земли подается заявление и ряд документов. В результате положительного одобрения происходит изменение ВРИ или выдается мотивированный отказ с указанием причины и нормативного акта, на который отсылается полномочный орган.

В заявлении обязательно указываются:

• характеристики надела, сведения о нем;
• точное положение;
• форма собственности;
• характеристики кадастрового учета и технические данные;
• срок пользования или владения;
• причины изменения вида разрешения на землю.

Чтобы получить положительный ответ, нужно акцентировать внимание на недопущение нарушения норм градостроения в результате производимых изменений. Заверяется документ подписью собственника.

Документы, прилагаемые к заявлению об изменении ВРИ земельного участка

Административный регламент устанавливает перечень документов, которые должны подаваться вместе с заявлением на изменение вида разрешенного использования надела. Категория участка земли может повлиять на количество документов, которым потребуется расширить вышеперечисленный перечень.

Подать пакет документов можно несколькими способами и в каждом случае требования к его формированию могут отличаться. Рассмотрим каждый случай подробнее.

Решение вопроса в кадастровой службе Росреестра

В Росреестре или МФЦ можно обратиться сразу при соблюдении условий:

• при наличии в администрации ППЗ, градостроительных регламентов;
• планируемый ВРИ зоны, где находится участок, по основному виду состыкован с Классификатором.

Подать документы может лично через МФЦ владелец или арендатор участка, по которому требуется произвести изменение вида разрешения на использование. При этом к заявлению о кадастровом учете изменений недвижимости прикладываются копии:

• удостоверения личности гражданина, подающего заявление;
• устанавливающих право на земельный надел;
• полученного ранее решения администрации о праве на перемену ВРИ земли (в случае, когда заявитель пользуется арендованной землей).

Заявление о государственном кадастровом учёте изменений объекта недвижимости

Скачать бланк

Все остальные документы, которые могут потребоваться для уточнения сведений в ходе оказания услуги, орган Росреестра получает у других государственных структур самостоятельно в рамках действующих регламентов и межведомственного взаимодействия. Не возбраняется представление иных документов собственником.

Решение вопроса в местной администрации

В администрацию заявление с документами подается при необходимости:

• проведения публичных слушаний, в результате которых будет согласовано установление нового ВРИ;
• приведения имеющегося вида разрешения в соответствие с Классификатором.

Прикладываются следующие копии:

• паспорта заявителя или нотариальной доверенности представительного лица собственника (арендатора) земли;
• выписки из ЕГРИП для предпринимателей (ЕГРЮЛ для юридических лиц), а также свидетельства о регистрации юр. лица или ИП;
• бумаги правоустанавливающего характера на землю и строения;
• когда заявитель не собственник земли (например, участок арендуется), то необходимо получить согласование от собственника, что он не возражает по поводу изменения ВРИ.
• схема расположения земельного участка.

Заявление будет иметь форму прошения о приведении ВРИ в соответствие с Классификатором.

Администрация самостоятельно может запросить необходимые документы:

• кадастровый паспорт участка,
• выписку из ЕГРН,
• правоустанавливающие документы.

Но заявитель вправе приобщить их к пакету подаваемых документов по своей инициативе.

Заказать через Госуслуги

По информации с сайта Госуслуг подать заявку на оказание услуги по изменению ВРИ земельного участка можно:

1. При личном обращении в МФЦ;
2. Почтовым отправлением с вложением всех необходимых документов;
3. Жители Московского региона могут получить электронную услугу на сайте mos.ru.

Ознакомиться о порядке предоставления, результате обращения, необходимых документах и случаях отказов можно на портале Госуслуг. Здесь же имеются ссылки на нормативные документы и административные регламенты касательно исполнения услуги по изменению вида разрешенного использования надела.

Источник: https://nedexpert.ru/zemlja/izmenenija-vida-razreshennogo-ispolzovanija-zemelnogo-uchastka/

Изменение вида разрешенного использования арендатором земельного участка

Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г.

N 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» установлено, что в случае принятия решения об изменении цели предоставления земельного участка, если такие изменения предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объекта недвижимости, арендатору земельного участка устанавливается срок действия договора аренды такого земельного участка равный шести годам, если иное не предусмотрено решением Градостроительно-земельной комиссии города Москвы.

Постановлением Правительства Москвы от 15 мая 2012 г. N 199-ПП утвержден Административный регламент внесения изменений в договор аренды земельного участка, если такие изменения предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объектов недвижимости на земельном участке.

Правовой режим земель определяется, исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Виды разрешенного использования земельных участков, а также объектов капитального строительства определяются в ходе градостроительного зонирования территорий путем их утверждения в составе правил землепользования и застройки градостроительных регламентов (гл. 4 ГрК РФ).

В отдельных случаях арендодатель в договоре аренды земельного участка прямо указывает, что участок предоставляется арендатору для определенной цели, но арендатор вправе использовать его в соответствии с любым видом разрешенного использования из числа предусмотренных градостроительным регламентом, без права возведения объектов капитального строительства.

При этом если арендатор будет использовать участок не в соответствии с тем видом разрешенного использования, который первоначально указан в договоре, это является основанием для изменения размера арендной платы (например, такое условие предусмотрено в типовой форме договора аренды земельного участка, утвержденной распоряжением МГИиЗР Нижегородской области от 18.07.

06 № 545).

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка

Все участки, находящиеся на территории РФ, в обязательном порядке имеют вид разрешенного использования. Он специально устанавливается для каждого участка. От него напрямую зависит, что вы сможете сделать с землей и какие постройки можно построить на ней. Иногда вид разрешенного использования можно поменять.

Интересное:  Как правильно составить договор дарения земельного участка

Всю необходимую для заполнения ГПЗУ информацию администрация собирает самостоятельно. Эта работа осуществляется в рамках сотрудничества между различными ведомствами. Если у вас запрашивают другие документы, помимо заявления, у вас есть право обратиться в прокуратуру.

Изменение разрешенного использования арендованного земельного участка

Взаимоотношения арендодателя и арендатора порождают множество неоднозначных ситуаций. Одни из них уже получили свое подробное решение и толкование в информационных письмах и постановлениях Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ. Ответы на другие, как в случае, рассмотренном ниже, мы можем обнаружить в самых последних постановлениях Президиума ВАС РФ.

Организация арендовала у города (арендодателя) земельный участок, для которого градостроительным регламентом было установлено несколько видов разрешенного использования. Между тем в договоре аренды был указан лишь один из таких видов, в соответствии с которым организация-арендатор может использовать участок.

В случае если в пределах границ соответствующей территориальной зоны приняты документы территориального планирования, то согласно ч. 3 ст.

37 Градостроительного кодекса изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования должно осуществляться в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Вопрос: О невозможности изменения вида разрешенного использования предоставленного в аренду земельного участка арендатором в одностороннем порядке, а также о порядке изменения установленного вида разрешенного использования земельного участка на вид разрешенного использования, предусматривающий строительство.

Об изменении вида разрешенного использования земельного участка в договоре аренды

ЗК РФ установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством. Так, ст. 30.

1 ЗК РФ установлен порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, согласно п.

2 которой продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на за­ключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осу­ществляется на аукционах.

В соответствии с положениями ст. 421 ГК РФ условия договора оп ределяются по усмотре­нию сторон. Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке.

Изме­нение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит обще­ственным интересам либо влечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26 января 2015 г

Между тем, ООО «Автоэкко» в материалы дела представлены 9 свидетельств права собственности на объекты, созданные в рамках инвестиционного контракта (договор) от 19 июня 2006 года N 12-071281-5901-0050-00001-06 и право собственности на объекты, указанные в этих свидетельствах, никем не оспорено.

В связи с этим, суд счел несостоятельной ссылку Департамента на оспаривание права собственности на построенный объект в рамках дела N А40-108332/11 в качестве основания отказа в предоставлении государственной услуги, посчитав, что спор по делу N А40-108332/11 не мог повлиять на вид разрешенного использования, поскольку касался иных объектов недвижимости, созданных в рамках госконтракта.

Интересное:  На что можно потратить областной материнский капитал

Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Арбитражный суд Московского округа считает, что судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в связи со следующим.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка

1. Тщательный анализ правовой ситуации и поиск оптимального решения. Даже если процедура изменения ВРИ невозможна, мы найдем другой выход, добившись получения нужного целевого назначения земли.
2. Юристы с опытом от 5 лет. У нас работают высококвалифицированные сотрудники, выпускники лучших юридических ВУЗов.

   Они специализируются на земельных вопросах и обеспечивают всестороннюю поддержку, начиная от смены ВРИ и заканчивая изменением кадастровой стоимости земли.

3. Доступная стоимость изменения вида разрешенного использования земель. Стоимость услуг начинается от 300 тыс. рублей.
4. Сроки — от 1 месяца.

   Мы поможем за 1-2 дня подготовить документы, подать их в администрацию и контролировать сроки рассмотрения дела. Так же оперативно мы добьемся и внесения изменений в реестр.

5. Прозрачная схема работы и возможность связаться с юристом в любое время. Наши специалисты всегда на связи, чтобы отчитаться о ходе дела или ответить на вопросы.

Самая очевидная причина — из-за невозможности использовать участок так, как ему требуется. Например, земля может иметь ВРИ «Индивидуальное жилищное строительство», но на ней планируется возвести многоквартирный дом. Необходимо получить для участка новый ВРИ — «Многоэтажная жилая застройка», если это позволяют градостроительные нормы и классификатор.

Изменить назначение можно, даже если здание уже возведено, для его легализации.

Практика применения норм земельного законодательства

Обществу были предоставлены в собственность земельные участки, предназначенные под строительство гостинично-торгового комплекса. Уже через месяц после государственной регистрации права собственности общество обратилось к Главе администрации муниципального района:

Хотя вышеуказанные правила, сформулированные разными ветвями власти (один – судебной; другой – законодательной), можно толковать с разных позиций, для ясности понимания этих двух правил, а также для объединения выше рассмотренной новой судебной практики по земельному законодательству представляется целесообразным дополнить Постановление Пленума ВАС от 24.03.2005 № 11.

26 Июн 2018      glavurist         248      

Источник: https://mainurist.ru/alimenty/izmenenie-vida-razreshennogo-ispolzovaniya-arendatorom-zemelnogo-uchastka

Как уточнить возможность смены ВРИ и изменить вид разрешённого использования земельного участка — 2017

Возможность изменение вида разрешённого использования (ВРИ) земельного участка установлен закономи и нормативными документами:

• Земельным кодексом РФ (статья 8)
• ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» №172-ФЗ
• Градостроительным кодексом РФ (статья 37, пункт 3)
• Письмом Минэкономразвития РФ «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка» №14310-ИМ/Д23 от 08.07.2011
• ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» №171-ФЗ
• ФЗ «О кадастровой деятельности» № 221
• ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ
• Правилами земелеустройства и застройки, принятыми в городских, сельских поселениях и иных муниципальных образованиях

Для решения задчи об изменени ВРИ земельного участка необходимы знания основ «земельной и градостроительной математики». Её «аксиомами» являются следующие положения:

• ПЗЗ
• градостроительное зонирование
• градостроительный регламент
• вид разрешённого использования земельного участка
• Классификатор видов разрешённого использования земельных участков (ВРИ — 2019)

Анализ сведений, содержащихся в каждом из перечисленных документов, даст ответ о возможности изменения ВРИ земли.

ПЗЗ — это основные правила, устанавливающие условия землепользования и застройки земельных территорий внутри границ муниципальных образований. Они представлены на официальных сайтах администраций.

Земли муниципалитетов, в соответствии с ПЗЗ, поделены на отдельные территориальные зоны (меньшие территории). Каждая из зон объединяет находящиеся на её территории земельные участки физических и юридических лиц и те, что относятся к муниципальной или государственной собственности. У них примерно равные назначения и условия застройки, например:

• территориальные жилые зоны:
  • включают участки под строительство блокированных жидых домов. индивидуальных отдельно стоящих жилых домов
• территориальные общественно-деловые зоны
  • объединяют участки, предназначенные под строительство объектоа недвижимости делового, общественного, административного, научного и торгового назначения и т.д.
• территориальные производственные зоны
  • состоят из участков под промышленные, складские объекты различных классов санитарной опасности.

Функции территориальной зоны отражены в её градостроительном регламенте. Он конкретизирует правила застройки участков внутри каждой территориальной зоны.

Территориальные зоны отображаются:

• в генеральном плане муниципального образования
• на карте градостроительного зонирования.

Зоны в них выделяются разными цветами. По ним несложно определить их границы. В экспликацииях к схемам можно узнать наименование зон и перечень ВРИ входящих в них земельных участков.

Примечание

Для отдельных территорий, находящихся внутри территориальных зон, градостроительные регламенты не устанавливаются:

• территории зелёных насаждений общего пользования
• с/х угодия в составе земель сельхозназначения
• земли, покрытые поверхностными водами
• земли лесного фонда
• земли особо охраняемых природных территорий
• земли запаса

Действие градрегламентов не распространяются на земельные участки:

• в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ
• в границах территорий памятников или ансамблей, являющихся вновь выявленными объектами культурного наследия — решения о режиме их содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении принимаются в порядке, установленном законодательством РФ об охране объектов культурного наследия
• в границах территорий общего пользования
• занятые линейными объектами
• предоставленные для добычи полезных ископаемых

Изменение вида разрешённого использования всех таких территорий и участков запрещено.

По заявлениям об изменении их ВРИ будет дан отказ и указана одна или несколько причин, раскрывающих несоответствие планируемого вида тем, что возможны к использованию:

• в водоохраной, прибрежной полосе
• в санитарно-защитной зоне промышленного предприятия
• в придорожной полосе существующих и проектируемых дорог, территорий общего пользования
• в охранной зоне объектов культурного наследия

Более подробные сведения о мотивах отказов изложены ниже.

Получить официальную информацию о вхождении или не вхождении участка в такие территории и зоны можно через выписку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД).

Вид разрешённого использования (ВРИ) каждого участка — один из параметров градостроительного регламента. Он показывает, как может эксплуатироваться земельный надел, какие объекты можно строить на нём, возможноо или нет строительство вообще.

ВРИ участка можно изменять только в пределах тех вариантов, что установлены для территориальной зоны, к которой относится земельный надел. Нужно выбратть из них тот, что подходит под будущую цель.

Те ВРИ участков и объекты капитального строительства, что не предусмотрены в территориальной зоне, являются неразрешёнными.

1. Уточнить градостроительные регламенты территориальной зоны

Подготовка к решению задачи по изменению ВРИ начинается с выяснения градостроительных регламентов.

Способ №1

Сведения о возможных ВРИ для своего земельного надела можно получить, подав через МФЦ, на сайте Росреестра и ГКН или в отдел по архитектуре и градостроительству администрации заявление:

• о предоставлении Выписки из ПЗЗ о видах разрешённого использования участка с указанием его кадастрового номера
• о предоставлении градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) или справку о зонировании террритории, на которой находится участок

Способ №2

Нужно изучить графические материалы ПЗЗ:

• генеральный план муниципального образования
• схема градостроительного зонирования

На чертежах плана и схемы территориальные зоны раскрашены в разные цвета. Они наглядно показывают границы зон. В экспликациях к графическим материалам даются сведения о видах использования участков.

2. Узнать допустимые виды разрешённого использования участков для территориальной зоны

Все возможные виды использования участков, расположенных внутри территориальной зоны скомплектованы в 3 группы:

1. основные, объединяющие главные (базовые) ВРИ
2. условно разрешённые, назначаемые при изменении ВРИ по результатам публичных слушаний
3. вспомогательные, не являющиеся преимущественными для территориальной зоны, а лишь дополнительными к основным и условно разрешённым видам использования

Разрешённый вид использования земельного участка — один из параметров градостроительного регламента, установленного ПЗЗ для территориальной зоны, к которой относится участок. Градостроительные регламенты описываются в текстовой части ПЗЗ.

Так, на сайте Рыбинского муниципального района в Ярославской области указаны ПЗЗ всех поселений, входящих в этот район. Возьмём в качестве примера ПЗЗ Арефинского СП. Кликнув по ссылке Правила землепользования и застройки, откроем эту страницу. На ней показаны:

• решение совета депутатов
• тестовая часть ПЗЗ Арефинского сельского поселения

Рассмотрим тестовую часть ПЗЗ. Бегло перелистывая раздел , последовательно находим:

• Часть 2. Градостроительные регламенты на территории Арефинского сельского поселения
  статья 40 Виды и состав территориальных зон, выделенных на карте градостроительного зонирования Арефинского сельского поселения — в ней перечисляются все установленные поселении территоиальные зоны

Далее, начиная со статьи 41 и по статью 50, находим градостроительные регламенты, действующие в каждой территориальной зоне. В градрегламентах прописан состав основных, условно разрешённых и вспомогательных ВРИ земельных участков, а также указано, что можно строить на участках и при выполнении каких условий.

3. Найти вид использования, соответствующий цели его изменения

Каждая из групп ВРИ содержит перечни видов разрешённых использований. Самостоятельным порядком нужно выбрать из них тот, что более всего отвечает цели изменения ВРИ. Нужно учесть при этом, что в качестве выбирать в вид из состава вспомогательных ВРИ запрещено.

Когда планируемый вид соответствует одному из видов в перечне ВРИ, перечисленных в Выписке из ПЗЗ, ГПЗУ или справке о зонировании, к изменению ВРИ можно приступать обоснованно.

Наименование вида использования участка должно быть идентичным тому, что даётся в Классификаторе ВРИ 2019.

Особенности Классификатора ВРИ земельных участков

• в описании вида разрешённого использования указывается допустимая деятельность на земельном участке, виды объектов, размещение которых соответствует установленному ВРИ
• классификатор не различает ни категории земель, ни основные, вспомогательные или условные виды разрешённого использования участков
• не всегда название ВРИ земельного участка, указанного в существующих на него документах или выбранного из перечней основных и условно разрешённых видов, указанных в ПЗЗ, соответствует ВРИ по Классификатору.

В Классификаторе можно найти самый подходящий вариант. Виды использования в нём описаны подробно. Они включают вспомогательные виды деятельности, для которых не требуется установление ВРИ:

• вид «жилищное строительство» обеспечивает разведение плодовых и декоративных растений, но только при наличии на земельном участке жилого строения, а не вместо него
• любому виду разрешённого использования присуща возможность размещения, например, линии электропередач, водопровода, линии связи и других подобных объектов, опять-таки, возводимых только совместно с основным объектом, но не отдельно него

Проблемные ситуации

Определённые сложности вызывают последствия введения Классификатора, связанные, например, с разрешением на строительство жилых строений на участках для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ). Причина — отсутствие вида использования в Классификаторе.

Даже в условиях действующих:

• федерального закона о КФХ (статья 11)
• Земельного кодекса РФ (пункт 2 статьи 40)
• Градостроительного кодекса РФ (статья 51)

Источник: https://www.zemvopros.ru/page_12454.htm