ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СУДАМИ СПОРОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ В СВЯЗИ С УЧАСТИЕМ ГРАЖДАН В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬС

Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СУДАМИ СПОРОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ В СВЯЗИ С УЧАСТИЕМ ГРАЖДАН В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬС

Документ опубликован не был

Примечание к документу

Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»

(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)

УтвержденПрезидиумом Верховного СудаРоссийской Федерации

4 декабря 2013 года

ОБЗОРПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СУДАМИ СПОРОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ В СВЯЗИС УЧАСТИЕМ ГРАЖДАН В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ

ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Информация предоставлена компанией «КонсультантПлюс»

Предоставленные документы включены в Системы КонсультантПлюс

Обзор практики разрешения судами споров в связи с долевым строительством

Шевяков Роман вкл. 13 февраля 2014 вкл. 13 февраля 2014 . в Дольщик: статьи и советы юриста. 10196

4 декабря 2013 года Президиумом Верховного суда РФ утвержден «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В Обзоре судам даны рекомендации, которыми им следует руководствоваться при разрешении данной категории дел.

В первую очередь, Президиум ВС РФ отметил, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим на основании сделок, связанных с передачей гражданами денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в собственность, независимо от наименования заключенного сторонами договора в том случае, если судом будет установлено, что сторонами при совершении сделки имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Данная позиция, теоретически, позволит тем гражданам, которые доверились недобросовестным застройщикам и передали денежные средства без договора участия в долевом строительстве или без его регистрации, привлечь застройщика к повышенным мерам ответственности, установленным Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В Обзоре, кроме того, освещены вопросы процессуального права, возникающие при рассмотрении дел по спорам, связанным с участием в долевом строительстве.

Так Президиум указал, что в случае, если в отношении застройщика введена процедура наблюдения, но исковые требования о признании права собственности на объект долевого строительства или на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства и о компенсации морального вреда предъявлены в суд до вынесения Арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, то основания для отказа в принятии искового заявления или прекращения производства по делу у суда отсутствуют, а такой спор должен быть разрешен в порядке гражданского судопроизводства судом общей юрисдикции.

В Обзоре отмечено, что требования граждан — участников долевого строительства, не являющиеся требованиями о передаче жилых помещений или денежными требованиями (подпункты 3 и 4 пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»), подведомственны судам общей юрисдикции.

В связи с тем, что согласно пункту 1 статьи 201.

4 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика, то в том случае если жилое помещение истцу уже было передано, а требования, заявленные истцами к ответчику, не относятся к перечисленным в пункте 1 статьи 201.4 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (например, требования о признании недействительными условий договора, возмещении убытков и взыскании неустойки, вызванных нарушением срока передачи объекта долевого строительства), то они не подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве застройщика.

Особо отмечено, что иски о правах на объекты долевого строительства, включая объекты незавершенного строительства, предъявляются в соответствии со статьей 30 ГПК РФ по месту нахождения объекта долевого строительства.

В Обзоре разъяснено и то, что при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве, и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Президиум ВС указал и на тот факт, что Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» не распространяется на отношения, возникающие при самовольной постройке.

Так как обобщение судебной практики показало, что судами рассматриваются дела по требованиям дольщиков о признании права собственности на объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома, а также на долю в праве собственности на многоквартирный дом, в состав которого входит подлежащий передаче гражданину объект, Президиум ВС РФ в Обзоре, кроме всего прочего, рассмотрел вопросы, связанные с разрешением судами такого рода споров. В частности, отмечено следующее:

1. Нарушение застройщиком положений Федерального закона №214-ФЗ о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).

2. В случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.

3. Квартиры, являвшиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрены права участников строительства на получение квартир по окончании строительства, не могут быть переданы в залог иным лицам, включая банк, в том числе в составе объекта незавершенного строительства.

4. Требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме подлежат удовлетворению, если истцом исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана.

5. Требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению и др.

Снова не оставил без внимания Президиум ВС и такой важный для дольщиков вопрос, как ответственность застройщиков за нарушение договора участия в долевом строительстве, акцентировав внимание судов на том, что при разрешении вопроса об уменьшении размера неустойки, подлежащей уплате дольщику на основании статьи 333 ГК РФ необходимо исходить из того, что применение названной статьи по таким делам возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов принятия такого решения. Не приведение судом в решении таких мотивов является нарушением правовых норм и существующих разъяснений законодательства.

В качестве критериев для установления несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательств судами учитываются конкретные обстоятельства дела, в том числе цена договора, длительность периода и причины нарушения обязательств застройщиком, принятие застройщиком мер к завершению строительства, исполнение застройщиком своих обязательств, последствия для участника долевого строительства вследствие нарушения застройщиком срока передачи объекта строительства и иные обстоятельства.

Президиум ВС указал, что неустойка, уплачиваемая в случае нарушения предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», является законной, в связи с чем ее размер не может быть уменьшен соглашением сторон. При этом суды должны принимать во внимание, что стороны вправе предусмотреть в договоре иной размер неустойки, однако он в любом случае не может быть ниже размера, установленного законодательством.

В части рассмотрения судами требований о расторжении договора участия в долевом строительстве в Обзоре разъяснено, что в качестве существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства судами может быть признано несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которое является неустранимым или которое не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другое подобное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства. Разрешение вопроса о существенности нарушения требований к качеству объекта долевого строительства осуществляется судами в каждом случае исходя из конкретных обстоятельств дела; в необходимых случаях назначается экспертиза.

Остается надеяться, что правовые позиции, изложенные Президиумом ВС РФ в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», найдут свое применение в судебной практике судов всех уровней.

Обзор практики разрешения споров по долевому строительству

«Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного суда РФ 04.12.2013).

Комментируемый Обзор Верховного Суда РФ (далее — Обзор) касается ряда правовых проблем, возникающих при рассмотрении споров, связанных с применением положений Федерального закона от 30.12.

2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве).

В целом Верховный Суд РФ обобщил уже сложившуюся судебную практику по различным вопросам, связанным с долевым строительством.

1. Разграничение подведомственности споров, связанныхс банкротством застройщиков

Согласно разъяснениям, данным в п. 1 Обзора, граждане-инвесторы до вынесения арбитражным судом определения о введении процедуры наблюдения, применяемой в деле о банкротстве, в отношении застройщика вправе предъявить к нему в порядке гражданского судопроизводства следующие исковые требования:

— о признании права собственности на объект долевого строительства;

— о признании права на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства.

Суд не вправе отказать в принятии таких исковых заявлений или прекратить производство по делу.

Приведенное разъяснение Президиума Верховного Суда РФ фактически подтверждает и обобщает сложившуюся практику судов общей юрисдикции, для которой характерно активное применение иска о признании права собственности на объект долевого строительства.

Так, для оформления права собственности на квартиры граждане обращаются в суд общей юрисдикции с соответствующими исками к застройщику-должнику (как стороне по договору инвестирования или иному договору, оформляющему отношения по долевому строительству) и к осуществляющему достройку дома новому инвестору (если таковой имеется).

Требования граждан о признании за ними права собственности на квартиру удовлетворяются судами независимо от того, были ли уплачены дополнительные денежные средства на завершение строительства многоквартирного жилого дома.

В случаях неуплаты участником долевого строительства упомянутых денежных средств данные средства взыскиваются с граждан в судебном порядке.

После того как застройщик решением арбитражного суда признается несостоятельным (банкротом) и в отношении него вводится процедура конкурсного производства, суды общей юрисдикции отказывают гражданам в принятии исковых заявлений о признании за ними права собственности на квартиры по причине неподведомственности суду спора, основанного на правоотношениях с участием лица, в отношении которого возбуждена процедура банкротства.

Аналогичная правовая ситуация имеет место и в случае предъявления иска о признании права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный жилой дом.

Сходная позиция по вопросу подведомственности споров, связанных с участием граждан в долевом строительстве, была выражена Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 25.06.2013 N 14520/12.

См. подробнее: Аналитический обзор от 3 октября 2013 года >>>

Источник: https://pravovojrezultat.ru/drugoe/obzor-praktiki-razreshenija-sudami-sporov-voznikajushhih-v-svjazi-s-uchastiem-grazhdan-v-dolevom-stroitelstve-mnogokvartirnyh-domov-i-inyh-obektov-nedvizhimosti.html

Комментарий к Обзору практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.)

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СУДАМИ СПОРОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ В СВЯЗИ С УЧАСТИЕМ ГРАЖДАН В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬС

Представленный Президиумом ВС РФ обзор судебной практики — многостраничный документ.

Его подробное изучение — задача юристов, однако и современный бухгалтер, и финансист должны иметь представление о том, соответствует ли та или иная сделка закону, тем более что Федеральный закон от 06.12.

2011 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» (далее — Федеральный закон N 402-ФЗ) запрещает отражать в учете притворные сделки. Акцентируем внимание читателей на наиболее значимых выводах Президиума ВС РФ, представив их в простой форме.

Закон о долевом строительстве + закон о защите прав потребителей

Привлекать деньги граждан для строительства многоквартирных жилых домов (МКД) можно только на основании договоров об участии в долевом строительстве (ДУДС), заключенных в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ . Привлечение денежных средств граждан посредством иных сделок незаконно. Поэтому неправомерно заключение:

— договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

— предварительных договоров участия в долевом строительстве;

— предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

— договоров займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей в собственность жилого помещения в МКД после завершения его строительства;

— договоров инвестирования строительства МКД;

— договоров простого товарищества в целях осуществления строительства МКД с последующей передачей жилого помещения в нем в собственность;

— других договоров.

Кроме того, незаконны сделки выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в МКД.

Обратите внимание! Заключенный с физическим лицом вместо ДУДС договор, например займа, квалифицируется как притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Согласно новой редакции ст. 9 Федерального закона N 402-ФЗ не допускается регистрация притворных объектов бухгалтерского учета в регистрах бухгалтерского учета.

Под притворным объектом бухгалтерского учета понимается объект, отраженный в бухгалтерском учете вместо другого объекта с целью прикрыть его (в том числе притворные сделки).

Следовательно, отражая задолженность перед физическим лицом на счете 66 «Расчеты по краткосрочным кредитам и займам» либо 67 «Расчеты по долгосрочным кредитам и займам», а впоследствии указывая ее в балансе в строках «Заемные средства», бухгалтер нарушает закон и искажает бухгалтерскую (финансовую) отчетность.

Вернемся к тексту комментируемого документа. При рассмотрении возникающих споров независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

Соответственно, если судом будет установлено, что сторонами действительно имелся в виду ДУДС, к сделке применяются положения Федерального закона N 214-ФЗ, в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

При этом если объект долевого строительства предназначен исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, то дополнительно применяется Закон N 2300-1 .

Пример 1

Организация заключила с физическим лицом предварительный договор купли-продажи квартиры и получила денежные средства в счет ее оплаты до окончания строительства дома и приобретения права собственности на квартиры в нем. При этом денежные средства для оплаты квартиры частично были получены на основании кредитного договора.

Установив факт нарушения требований Федерального закона N 214-ФЗ, суд взыскал с организации:

— сумму, полученную в счет оплаты стоимости квартиры;

— проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ) в двойном размере;

— убытки в виде уплаты банку процентов по кредитному договору и страховых премий;

— компенсацию морального вреда.

Обратите внимание! Достаточным условием для удовлетворения иска гражданина — участника долевого строительства о компенсации морального вреда является сам установленный факт нарушения прав потребителя.

Поэтому неправомерно требование о представлении «дольщиком» доказательств того, что причиненный моральный вред составляет именно ту сумму, которую он заявил в иске. При этом конкретный размер денежной компенсации морального вреда определяется судом по правилам, установленным ст.

 1101 ГК РФ, в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием для возмещения вреда.

Добавим, что п. 6 ст. 13 Закона N 2300-1 позволяет взыскать с застройщика еще и штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Причем суд взыскивает с ответчика штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование истцом.

Избежать наказания рублем можно, если организация соответствует требованиям Федерального закона N 214-ФЗ (имеет земельный участок для строительства МКД и разрешение на строительство) и в предварительном договоре участия в долевом строительстве имеются все условия, обязательные для включения в ДУДС. В этом случае суд признает предварительный договор основным договором участия в долевом строительстве, а застройщика обяжут провести его государственную регистрацию.

О неустойке

В любом случае неустойка за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику объекта долевого строительства уплачивается застройщиком на основании ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ, а не положений Закона N 2300-1. (Дело в том, что последний применяется только в части, неурегулированной Федеральным законом N 214-ФЗ.)

Названная неустойка является законной, поэтому ее размер не может быть уменьшен соглашением сторон. В противном случае ДУДС будет не соответствовать требованиям Федерального закона N 214-ФЗ и суд все равно обяжет застройщика уплатить неустойку в размере, предусмотренном законом, а не договором.

Сумма неустойки определяется исходя из цены договора, то есть размера денежных средств, подлежащих уплате «дольщиком», причем даже в том случае, когда часть цены погашается за счет выделенной из бюджета субсидии.

От уплаты неустойки за нарушение указанного срока застройщика не освобождает вина субподрядчика, не исполнившего или ненадлежаще исполнившего свои обязательства. При этом застройщик может воспользоваться положением ч. 3 ст.

 6 Федерального закона N 214-ФЗ и направить участнику предложение об изменении условий заключенного сторонами договора, но сделать это надо своевременно (не позднее чем за два месяца до истечения установленного в ДУДС срока).

Неустойка начисляется за период со дня, следующего после указанного в договоре срока передачи квартиры, по день подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком «дольщику»).

Причем если участник отказывается подписать акт ввиду наличия недостатков, застройщику придется уплатить неустойки и за период устранения дефектов, то есть в любом случае днем окончания начисления неустойки будет указанная в акте дата.

Пример 2

Источник: http://love-credit.ru/comment/kommentariy-k-obzoru-praktiki-razresheniya-sudami-sporov-voznikayushchih-v-svyazi-s

Без споров
Добавить комментарий