Расторжение договора аренды муниципального имущества

Расторжение договора аренды по согласованию сторон

Расторжение договора аренды  муниципального имущества

» Документы » договоры » Договора аренды » Образец соглашения о расторжении договора аренды по соглашению сторон

Прежде чем заключать любой договор, стороны сделки должны внимательно ознакомиться с его условиями, пунктами, обязательствами, которые ложатся на их плечи. Ведь не сделав этого, приходится сталкиваться в дальнейшем с такой проблемой, как расторжение соглашения.

Образец типового соглашения о расторжении договора аренды по соглашению сторон

Если рассматривать в целом расторжение договора аренды по соглашению сторон, то следует осознавать, что если на этом решении настаивают обе стороны, то проблем не возникает. Но когда этого желает один участник сделки, то без весомых обоснований, ему не удастся реализовать задуманное.

Составляется договор в письменной форме, только тогда он имеет юридическую силу. Есть некоторые аспекты, которые должны быть включены в соглашение, так как без них, его нельзя считать заключенным.

Вот они:

  • реквизиты участников сделки;
  • предмет договора;
  • иные положения;
  • дата составления;
  • подписи участников.

Правовые особенности соглашения о расторжении договора аренды по соглашению сторон

Чтобы можно было разорвать арендные договоренности, в обязательном порядке потребует изучить некоторые детали.

Вот они:

  • когда кто-то из участников нарушил те или иные условия договора;
  • завершение срока аренды;
  • согласие сторон.

Есть еще один вариант, о котором нельзя забывать – он является самым удобным для судебных инстанций. Это вполне логичное решение, так как желание является добровольным и обоюдным.

Если внимательно изучить пункты законодательства, то можно понять, что действительно стороны сделки и вовсе имеют право на досрочный разрыв арендных договоренностей, но для этого потребуется ознакомиться со всеми аспектами, позволяющими реализовать такую задумку.

Условия расторжения договора аренды

Чтобы расторгнуть соглашение, стороны должны ознакомиться со всеми пунктами договора, при каких именно условиях это возможно сделать. Например, в соглашении есть раздел, который отвечает за ответственность сторон сделки и за невыполнение тех обязательств, которые они взяли на себя.

Таким образом, нужно понимать, что договор был подписан со стороны арендатора, а это значит, чтобы расторгнуть его, обязательно придется придерживаться всех пунктов. В противном случае могут последовать и вовсе печальные итоги, к примеру, в виде штрафных санкций.

Инициатива нанимателя:

  • Здесь все можно разрешить путем переговоров, в результате чего будет найдено решение, которое способно удовлетворить обе стороны;
  • Если арендодатель и вовсе был извещен не менее чем за два месяца;
  • иные ситуации.

Инициатива собственника объекта

Образец договора субаренды помещения между юридическими лицами.

Про типовой образец договора найма жилья смотрите тут.

В том случае, если в документе вовсе не был прописан пункт, касающийся его расторжения, при этом собственник отказывается оформлять акт на возврат помещения, то спор рассматривается только, лишь в судебном порядке.

На практике известны случаи, когда суд производил досрочное прекращение соглашения по требованию арендатора.

Сюда можно отнести:

  • к примеру, когда собственник оказывает препятствие арендатору в плане использования имущества, тем самым нарушая условия договора;
  • собственник отказывается от проведения капитального ремонта того объекта, который и был передан в аренду;
  • объект и вовсе пришел в состояние, которое делает его невозможным для эксплуатации.

В том случае, если ничего не помогает, тем самым дело передается в суд, то арендатор должен будет предъявить подтверждения того, что действительно были предприняты все попытки решения вопроса в добровольном порядке, но при этом никакого результата они не принесли.

Конечно же, составление подобных документов – это всегда ответственная процедура. Ведь договор включает в себя немало аспектов, их следует соблюдать обязательно. Только когда стороны ознакомятся с ними, вникнут в их смысл, соглашение можно подписывать, и не иначе.

В некоторых случаях, когда возникают проблемы с пониманием тех или иных пунктов соглашения, всегда можно обратиться к опытным юристам. Они проконсультируют и помогут избежать тех «подводных камней», с которыми так часто приходится сталкиваться участникам подобных сделок на практике.

Прекращение арендных отношений. Как арендатору расторгнуть договор без лишних переплат

Основной вопрос: с какого момента прекращаются отношения сторон при расторжении договора аренды (в целях расчета арендной платы за последний месяц)?

Решение: момент прекращения действия договора зависит от способа расторжения. Но в любом случае для расчета последнего платежа за аренду важна не столько дата прекращения договора, сколько дата возврата объекта аренды арендодателю.

Валерий Белов, юрист АНО «Юридический научно-исследовательский центр», преподаватель Московского финансово-юридического университета МФЮА

Процесс расторжения договора аренды представляет собой ряд формальностей. Если арендатор намерен прекратить отношения с арендодателем, у него есть несколько вариантов. Во-первых, можно предложить арендодателю расторгнуть договор по взаимному соглашению сторон.

Во-вторых, в определенных случаях (установленных законом или договором) можно отказаться от договора в одностороннем порядке без обращения в суд. Наконец, третий вариант – расторгнуть договор через суд, если для этого есть основания, предусмотренные законом или договором.

У каждого из этих вариантов есть свои подводные камни, в том числе при определении момента прекращения арендных отношений.

Расторжение договора аренды по соглашению сторон

Если арендатор предлагает расторгнуть договор аренды и арендодатель не возражает, можно заключить соглашение о расторжении (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Договор аренды будет считаться расторгнутым с момента подписания такого соглашения либо с момента, указанного в самом соглашении (п. 3 ст. 453 ГК РФ). Но если это договор аренды недвижимости, который был зарегистрирован, не все так просто.

Регистрация соглашения о расторжении договора аренды. Если договор аренды подлежал регистрации, то возникает вопрос: нужно ли регистрировать соглашение о расторжении этого договора или достаточно только исключения записи об аренде из ЕГРП (что можно сделать, предъявив незарегистрированное соглашение о расторжении)?

Nota bene!

Раньше сомнения были связаны с тем, что, согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса, соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Но в указанной выше статье речь идет именно о форме договора, тогда как регистрация не является элементом формы договора (п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”»).

Следовательно, требование статьи 452 Гражданского кодекса не должно распространяться на соглашения о расторжении договора.

Источник: https://legalcollegium.ru/drugoe/rastorzhenie-dogovora-arendy-po-soglasovaniju-storon.html

Расторжение договора аренды законодательство рф

Расторжение договора аренды  муниципального имущества

Если сторона в суде будет ссылаться на формулировку «иные основания», закрепленную в договоре, суд иск отклонит. Возможность отказаться от исполнения соглашения без объяснения причин должна приводиться прямым текстом.

По ГК, способ претензионного (внесудебного) расторжения соглашения называется односторонним отказом.

Однако, несмотря на наличие прямой формулировки в законе, стороны достаточно часто включают в договор пункт о возможности прекращения правоотношений с уведомлением за оговоренное число дней (месяцев и пр.). Такое условие большинство инстанций считает допустимыми.

Тем не менее юристы рекомендуют формулировать его как право стороны выразить немотивированный отказ в соответствии со ст. 450.1 ГК или как возможность прекратить договор во внесудебном одностороннем порядке без приведения мотивов.

При заключении арендного соглашения стороны, кроме предмета, обязанностей, ответственности и прочих существенных условий, предусматривают порядок его расторжения.

Включение соответствующего пункта в текст позволяет избежать разногласий и недопонимания при прекращении сотрудничества.
Если правила в документе не прописаны, возникший спор разрешается в суде.

В статье рассмотрим, как происходит досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке.

Общие сведения Прекратить правоотношения с арендатором собственник имущества может в любой момент, если срок действия соглашения не установлен. При этом он должен направить пользователю объекта сначала предупреждение, а затем (в случае невыполнения требований) – уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке (образец извещения представлен в статье).

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором

  • Когда возможно расторжение договора аренды? ↓
  • Расторжение в одностороннем порядке ↓
  • Расторжение по соглашению сторон ↓
  • Досрочное расторжение договора арендодателем ↓
  • Досрочное расторжение договора арендатором ↓
  • Порядок расторжения договора аренды ↓
  • Уведомление о расторжении договора ↓

Если физические или юридические лица вступают в правовые отношения относительно аренды имущества, требуется оформить соответствующий правовой документ – договор аренды. Указанный вид договора регулирует взаимоотношения сторон аренды, их права и обязанности, а также раскрывает его существенные условия.

Важным условием является указание на порядок и основания расторжения договора аренды. Данный вопрос имеет актуальность для сторон договора — арендатора и арендодателя, т.
к.

Важно

Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Приведем разъяснения из Постановления ФАС УО от 26.07.2012 N Ф09-6626/11.

Удовлетворяя требования истца о расторжении договора аренды и выселении ответчиков из нежилого помещения, суд, исходя из положений ст. 615, п. 1 ст. 619 ГК РФ, установил, что в нарушение условий договора арендатор передал помещение в субаренду без согласия арендодателя, следовательно, договор субаренды является недействительным, кроме того, осуществление торговли алкогольной продукцией и табачными изделиями в указанном помещении, переданном в аренду в целях оборудования спортивного зала, свидетельствует об осуществлении арендаторами деятельности, противоречащей условиям использования помещения в целях, установленных договором. 2. Существенно ухудшает имущество.

Особенности досрочного расторжения договора аренды в 2018 году

С учетом того, что некоторые договоры аренды заключаются в письменном виде и подлежат государственной регистрации (например, договор аренды на срок более года), соглашение о расторжении таких договоров тоже подлежит государственной регистрации. Отметим, что согласно п. 1 ст.

16 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация такого соглашения проводится на основании заявления сторон договора.

Следовательно, помимо подписания сторонами соглашения о расторжении договора аренды они должны подать совместное заявление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Если одна из сторон уклоняется от совершения действий, направленных на государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды, добросовестная сторона вправе обратиться в суд с требованием о регистрации соглашения о расторжении.

Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке

Внимание

При существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В качестве примера можно привести Постановление ФАС СЗО от 17.11.2011 N А56-74445/2010, в котором суд удовлетворил требование арендодателя о расторжении договора в связи с существенным нарушением договора, указав, что вопреки требованиям договора аренды при наличии технической возможности арендатор здания не заключил со специализированными организациями договор на оказание услуг водоснабжения/водоотведения, договор на отпуск и пользование электрической энергией, неоднократно не возмещал истцу стоимость оплаченных им услуг по водоснабжению/водоотведению. 2.

Досрочное расторжение договора аренды

Источник: https://vip-real-estate.ru/2018/05/04/rastorzhenie-dogovora-arendy-zakonodatelstvo-rf/

Досрочное расторжение договора аренды

Расторжение договора аренды  муниципального имущества

/ Квартира / Расторжение договора аренды

Договор аренды недвижимых объектов является весьма распространенным правовым документом как у частных лиц, так и организаций. Многие граждане и организации не могут позволить себе купить жилое или нежилое помещение, и поэтому вынуждены заключать договор аренды с собственником соответствующей недвижимости.

Как показывает практика, стороны достаточно часто сталкиваются с вопросом о досрочном расторжении заключенного договора аренды. Причем данный вопрос весьма актуален как для арендатора, так и арендодателя, поскольку необходимость прекращения правоотношений по аренде помещения может возникнуть у обеих сторон соглашения.

Причины расторжения действующего договора могут быть самыми различными. Однако независимо от мотивации стороны должны действовать в данной ситуации в соответствии с требованиями российского гражданского законодательства. При этом сторонам соглашения аренды важно знать возможные основания для расторжения, а также свои права и обязанности.

Стоит отметить, что о возможности и условиях досрочного расторжения соглашения лучше позаботиться заранее, еще на стадии подготовки и подписания самого соглашения об аренде недвижимости.

Если в договоре уже будут четко прописаны условия досрочного прекращения правоотношений между сторонами договора с соблюдением интересов и арендатора, и арендодателя, в будущем возникнет гораздо меньше вопросов.

В противном случае сторонам договора при досрочном расторжении иногда приходится не только участвовать в длительных судебных разбирательствах, но и нести значительные финансовые потери для компенсации возникшей проблемы.

Основания для прекращения договора

Договор аренды перестает действовать при истечении указанного в нем срока либо при досрочном расторжении сторонами (одной из сторон).

Поскольку соглашение аренды является двухсторонней сделкой, его досрочное расторжение может привести к нарушению прав одной из сторон. Поэтому законодатель предусмотрел, когда досрочное расторжение соглашения возможно, а когда – нет.

Если срок договорных отношений по аренде не истек, стороны могут прекратить возникшие правоотношения только в трех случаях:

  1. По обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;
  2. В судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в ГК РФ;
  3. По инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, прямо предусмотренным в самом договоре аренды.

В первом случае, если стороны пришли к согласию, досрочный разрыв правоотношений между арендатором или арендодателем особых проблем не вызывает. В данном случае стороны просто оформляют специальное соглашение о расторжении, которое является основанием для прекращения отношений аренды недвижимости.

Сложнее обстоит ситуация, когда одна сторона не согласна досрочно расторгнуть договор.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Прежде всего, в самом договоре аренды могут быть прописаны любые причины и основания для досрочного прекращения соглашения по требованию арендатора. Если такие условия в договоре отсутствуют либо арендатор желает прекратить правоотношения по другим причинам, не названным в договоре аренды, он может расторгнуть соглашение лишь с согласия арендодателя или в судебном порядке.

В российском законодательстве названы следующие случаи, когда арендатор в суде вправе требовать преждевременного расторжения договора:

  • если после подписания соответствующего договора арендодатель не предоставляет в пользование арендатору то имущество, которое должен был передать по условиям заключенного соглашения;
  • если арендодатель создает препятствия для правомерного использования арендатором имущества согласно назначению этого имущества либо условиям договора;
  • если арендодатель передает арендатору имущество, имеющее недостатки, которые препятствуют его использованию по назначению. Эта причина может служить основанием для одностороннего расторжения соглашения лишь в том случае, если арендодатель не оговорил эти недостатки перед заключением договора, а арендатор не знал о них заранее и не должен был их обнаружить при осмотре имущества либо проверке исправности этого имущества на стадии заключения соглашения;
  • если арендодатель не выполняет свою обязанность по осуществлению капитального ремонта сданной в аренду недвижимости в определенные соглашением сроки (либо в разумные сроки, если конкретный срок в договоре отсутствует);
  • если произойдут какие-то непредвиденные обстоятельства, за которые арендатор не может нести ответственность, и сданное в аренду имущество станет не пригодным для его дальнейшего использования.

Узнайте, как правильно оформить договор аренды гаража и скачайте образец типового договора.

Как оформить договор дарения доли квартиры родственнику, узнайте здесь.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Основания для прекращения соглашения аренды по желанию арендодателя предусмотрены в 619 статье Гражданского кодекса. Арендодатель может просить суд расторгнуть действующий договор аренды:

  1. Если арендатор использует переданное ему имущество, существенно либо неоднократно нарушая условия соглашения или назначения имущества.

Чтобы арендодатель мог определить, насколько существенным, является нарушение, и может ли оно служить основанием для требования прекратить договор аренды, нужно руководствоваться нормами российского ГК.

Так, нарушение договора может считаться существенным, если оно повлекло для арендодателя определенный ущерб, в результате чего он в значительной мере лишился того, на что мог рассчитывать, оформляя договор аренды.

Обязательство арендатора использовать арендованную недвижимость в соответствии с условиями заключенного соглашения является одной из главных его обязанностей. Поэтому нарушение этой обязанности может служить причиной расторжения договора без согласия арендатора.

Если в самом договоре четко не прописаны условия использования арендованного недвижимого имущества, то арендатор должен использовать его в строгом соответствии с назначением, определенном в соглашении сторон.

Опять же, если назначение сданного в аренду имущества в договоре не определено сторонами, то имущество должно применяться арендатором по своему обычному назначению, которое вытекает из его существа. Так, например, жилая квартира должна использоваться только для проживания.

Использование квартиры в качестве склада или офиса считается существенным нарушениям назначения имущества, и, следовательно, существенно нарушает условия соглашения.

Существенность нарушений и возможность досрочного расторжения договорных отношений по аренде недвижимости определяется судом в каждом конкретном случае индивидуально.

  1. Если арендатор в процессе использования переданной ему недвижимости, существенно ухудшает это имущество.

Существенным ухудшением в данном случае будет считаться такое изменение качества сданного в аренду имущества, которое говорит о существенном нарушении заключенного договора относительно порядка использования этого имущества.

Арендатор обязан пользоваться имуществом таким образом, чтобы возвратить его арендодателю в состоянии, оговоренном в соглашении сторон, или с учетом нормального износа, если условия о состоянии возвращенного имущества в договоре отсутствуют.

К примеру, существенным ухудшением имущества будет считаться перепланировка помещения, проведенная без одобрения арендодателя, в результате которой был испорчен весь вид квартиры.

  1. Если арендатор неоднократно (то есть больше двух раз подряд) не вносит плату за аренду имущества в срок, установленный в соглашении сторон.

Кроме того, достаточно часто в договорах аренды стороны включают условия о назначении другого срока для преждевременного расторжения соглашения при нарушении обязательств арендатора по внесению арендной платы. Поэтому иногда для прекращения договорных отношений достаточно однократного невнесения платы за аренду квартиры.

  1. Если арендатор своевременно не осуществляет капитальный ремонт квартиры или другого взятого в аренду имущества.

Сроки для проведения капитального ремонта обычно устанавливаются в самом соглашении. При их отсутствии арендатор должен осуществлять капитальный ремонт в разумные сроки, если данная обязанность арендатора по проведению капитального ремонта установлена самим договором, законодательными или другими правовыми актами.

Кроме того, соглашение может быть прекращено по требованию арендодателя по любым основаниям, предусмотренным в договоре аренды. В этом случае судебный порядок не обязателен.

Помимо перечисленных ситуаций, основанием для расторжения соглашения аренды досрочно в судебном порядке может выступать и существенное изменение тех обстоятельств, из которых арендатор и арендодатель исходили, заключая договор аренды (ст. 451 пункт 1 ГК).

Если стороны не пришли к согласию относительно досрочного расторжения соглашения, нужно соблюсти до подачи иска в суд досудебный порядок урегулирования возникшего спора.

Это следует из положений 619 статьи ГК, в которой говорится, что арендодатель может выступать с требованием о досрочном прекращении договорных отношений с арендатором только после направления последнему письменного предупреждения с указанием на необходимость выполнения взятых по договору аренды обязательств в разумный срок.

При досрочном прекращении соглашения арендатор обязан по акту приема-передачи вернуть арендодателю имущество, выступавшее объектом договора.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/rastorzhenie-dogovora-arendy/dosrochnoe.html

Договор аренды муниципального недвижимого имущества, составляющего муниципальную казну, заключенного без проведения торгов (конкурсов, аукционов)

Расторжение договора аренды  муниципального имущества

Приложение N 2

к Положению

о порядке предоставления в аренду

имущества, находящегося в собственности

Солнечногорского муниципального района

Московской области

ПРИМЕРНАЯ ФОРМА

дата и место подписания

На основании постановления главы Солнечногорского муниципального районаМосковской области от _____________________ N _______ Комитет по управлениюимуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципальногорайона Московской области в лице председателя Комитета _________________, действующего на основании Положения о Комитете, именуемый в дальнейшем»Арендодатель», с одной стороны, и ___(полное наименование юридического лица, ФИО индивидуального предпринимателя, физического лица)___в лице _________________, действующее(-ий, -ая)на основании __(устав, Положение, доверенность, свидетельство о регистрации индивидуального предпринимателя, паспорт, серия, N, дата), _____________именуемое(-ый, -ая) в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, в дальнейшем именуемые «Стороны», заключили настоящий договор (далее -Договор) о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование ______ (нежилое помещение, здание, сооружение) (далее — Имущество) общей площадью ______________ кв. метров, расположенное по адресу: ______

в соответствии с кадастровым паспортом, составленным _______ (указать орган

технической инвентаризации) по состоянию на «___» ________________ ____ г.,

который является неотъемлемой частью Договора (в случае заключения Договора

на срок не менее одного года).

Технические характеристики и иные сведения об Имуществе указаны

в техническом паспорте, составленном ___________ (указать орган технической

инвентаризации) по состоянию на «__» ____________ ___ г.

Характеристики Имущества приводятся в акте приема-передачи. Акт приема-

передачи подписывается Сторонами и является неотъемлемой частью Договора.

1.2. Имущество передается для использования в целях __________________.

1.3. Имущество находится в муниципальной собственности Солнечногорского муниципального района и имеет реестровый номер N ___________. Свидетельство о государственной регистрации права собственности ____________ (указывается в случае, если Договор заключается сроком на один год и свыше).

2. СРОК ДОГОВОРА

2.1. Срок Договора устанавливается с «___» _______ ___ г. по «___» _______ ____ г.

2.2. Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в установленном порядке в случаях, предусмотренных законодательством.

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации Стороны пришли к соглашению, что условия настоящего Договора применяются к их отношениям с даты, указанной в п. 2.1 Договора. В случае если Арендатор не использует Имущество на дату, указанную в п. 2.

1 Договора, условия заключенного Договора в части начисления арендной платы применяются к их отношениям с момента фактической передачи Имущества по акту приема-передачи.

Если Договор заключен на срок менее года, он считается заключенным с даты, указанной в п. 2.1 Договора.

2.3. Окончание срока Договора не освобождает Стороны от ответственности за его нарушение.

3. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ИМУЩЕСТВА АРЕНДАТОРУ И ПОРЯДОК ЕГО ВОЗВРАТА АРЕНДАТОРОМ

3.1. Арендатор обязан принять от Арендодателя, а Арендодатель передать Арендатору Имущество во временное пользование по акту приема-передачи в течение 10 дней с даты регистрации Договора в Комитете по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области.

3.2. При перезаключении Договора на новый срок акт приема-передачи не оформляется.

3.3. Арендатор не позднее чем за один месяц до окончания срока действия Договора письменно сообщает Арендодателю о предстоящем освобождении Имущества.

Арендатор передает Имущество Арендодателю по акту приема-передачи не позднее пяти дней со дня окончания срока действия Договора в том состоянии, в котором его получил, с учетом естественного износа вместе со всеми произведенными в объекте неотделимыми улучшениями.

3.4. По окончании срока Договора либо при его досрочном расторжении Арендатор вправе изъять из Имущества произведенные им улучшения, которые могут быть отделены без вреда для Имущества.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

4.1. Арендодатель вправе:

4.1.1. Беспрепятственно производить периодический осмотр Имущества на предмет соблюдения условий его эксплуатации и использования в соответствии с Договором и действующим законодательством.

4.1.2. Осуществлять контроль за полнотой и своевременностью выполнения Арендатором условий Договора.

4.1.3. Вносить в Договор необходимые изменения и дополнения в случае внесения таковых в действующее законодательство и местные нормативные акты.

4.1.4. Изменять в одностороннем порядке размер арендной платы в соответствии с действующим законодательством.

4.1.5. Отказаться от Договора и расторгнуть его во внесудебном порядке в соответствии с разделом 7 Договора.

4.2. Арендодатель обязан:

4.2.1. Уведомить Арендатора в течение одного месяца об изменении размера арендной платы или направить Арендатору изменения к Договору, касающиеся изменения размера арендной платы.

4.2.2. Письменно уведомить Арендатора в случае продажи Имущества либо иного изменения собственника.

4.2.3. Письменно уведомить Арендатора об отказе от Договора за тридцать дней до его расторжения.

4.2.4. Своевременно уведомить Арендатора об изменении реквизитов (юридический адрес, переименование, банковские реквизиты, место нахождения и т.п.).

4.3. Арендатор вправе:

4.3.1.

Производить за счет собственных средств, не подлежащих возмещению, переустройство, перепланировку, а также неотделимые улучшения Имущества с письменного согласия Арендодателя и по согласованию с органами государственной противопожарной службы, Государственной санитарно-эпидемиологической службы, государственного энергетического надзора и иными уполномоченными органами в случаях, когда такое согласие необходимо.
Для проведения ремонта Арендатор имеет право останавливать работу на срок не более 2 месяцев.

Порядок произведения Арендатором указанных изменений и улучшений Имущества устанавливается дополнительным соглашением к Договору.

4.3.2. Сдавать Имущество в субаренду с письменного согласия Арендодателя на условиях типового договора субаренды. В этом случае ответственным по Договору перед Арендодателем остается Арендатор.
Досрочное прекращение Договора влечет прекращение заключенного в соответствии с ним Договора субаренды.

4.4. Арендатор обязан:

4.4.1. Зарегистрировать за счет собственных средств Договор, а также изменения к нему в установленном законодательством порядке в органе, осуществляющем государственную регистрацию по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в случае, если Договор заключен на срок не менее одного года.

4.4.2.

В течение месяца с даты подписания акта приема Имущества: а) застраховать его на весь срок аренды и представить копию страхового полиса Арендодателю в 10-дневный срок с момента заключения договора страхования; в договоре страхования предусмотреть, что Арендодатель является выгодоприобретателем в случаях, когда причиненный Имуществу ущерб превышает 80%, в иных случаях выгодоприобретателем является Арендатор; б) представить заключения санитарно-эпидемиологической и противопожарной служб;

в) представить данные о постановке на учет в налоговой инспекции г. Солнечногорск (данный пункт действует для Арендаторов, зарегистрированных не в г. Солнечногорск).

Расходы, связанные с уплатой платежей по страхованию, возлагаются на Арендатора.

4.4.3.

Вносить арендную плату за пользование Имуществом в установленные Договором сроки; представлять Арендодателю копии платежных поручений с отметкой банка об исполнении в течение десяти рабочих дней считая со дня, указанного в отметке банка об исполнении.

В случае получения от Арендодателя письменного предупреждения в связи с неисполнением обязательств по внесению арендной платы Арендатор обязан внести арендную плату в течение трех рабочих дней с момента получения такого предупреждения.

4.4.4. Уведомить Арендодателя об изменении реквизитов (юридический адрес, место нахождения, изменение организационно-правовой формы, переименование, банковские реквизиты и т.п.) в десятидневный срок с момента соответствующего изменения.

4.4.5. Производить своевременно за свой счет текущий и капитальный ремонты Имущества.
Порядок и условия проведения капитального ремонта Арендатором устанавливаются дополнительным соглашением к Договору.

4.4.6. Заключить самостоятельно договор на оплату коммунальных, эксплуатационных, административно-хозяйственных и других услуг, необходимых для содержания Имущества и использования его по целевому назначению, с соответствующими службами.

4.4.7.

Нести расходы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома пропорционально доле занимаемой площади на основании самостоятельно заключаемого договора с организацией, управляющей многоквартирным домом, в двухнедельный срок со дня подписания акта приема-передачи Имущества (данный пункт действует в случаях, если Имущество расположено в многоквартирном жилом доме).

4.4.8.

Соблюдать технические, санитарные, противопожарные и иные требования, предъявляемые при пользовании Имуществом; эксплуатировать Имущество в соответствии с принятыми нормами и правилами эксплуатации; содержать в порядке прилегающую к Имуществу территорию, осуществлять ее благоустройство и уборку в соответствии с нормативами, установленными органами местного самоуправления. Заключить договор о вывозе твердых бытовых отходов с организацией, имеющей соответствующую лицензию.

4.4.9. Обеспечивать Арендодателю и уполномоченному органу доступ к арендуемому объекту, его осмотр, представление документации и т.п. Для производства работ по предупреждению и ликвидации аварийных ситуаций обеспечивать беспрепятственный доступ к арендуемому объекту работников специализированных эксплуатационных и ремонтных организаций, аварийно-технических служб.

4.4.10. Использовать Имущество исключительно в соответствии с пунктом 1.2 и на условиях, предусмотренных Договором.

Источник: https://www.xn----ctbbbejw6bbbwcle.xn--p1ai/index.php?doc=2612

Основания для расторжения договора аренды

Расторжение договора аренды  муниципального имущества

Государственные (муниципальные) учреждения в целях эффективного использования принадлежащего им имущества нередко сдают его в аренду. В некоторых случаях неисполнение обязанностей одной из сторон становится причиной для расторжения договоров аренды. Об основаниях и порядке расторжения такого договора речь пойдет в настоящей статье.

Общие основания расторжения договора аренды

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 450 ГК РФ, расторжение договора возможно по соглашению сторон.

В рассматриваемом случае стороны должны подписать соглашение о расторжении договора. В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ такое соглашение должно быть совершено в той же форме, что и договор аренды.

С учетом того, что некоторые договоры аренды заключаются в письменном виде и подлежат государственной регистрации (например, договор аренды на срок более года), соглашение о расторжении таких договоров тоже подлежит государственной регистрации.

Отметим, что согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация такого соглашения проводится на основании заявления сторон договора.

Следовательно, помимо подписания сторонами соглашения о расторжении договора аренды они должны подать совместное заявление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Если одна из сторон уклоняется от совершения действий, направленных на государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды, добросовестная сторона вправе обратиться в суд с требованием о регистрации соглашения о расторжении.

В частности, в Постановлении ФАС ДО от 08.05.2013 N Ф03-730/2013 сказано так.

Договор аренды земельного участка заключен на срок более одного года и зарегистрирован в установленном законом порядке. Следовательно, вывод судов о том, что соглашение о его расторжении так же подлежит государственной регистрации, является верным.

При рассмотрении дела суды установили, что арендодатель обращался к арендатору с требованием передать ему документы, необходимые для регистрации соглашения о расторжении договора аренды.

Однако арендатор без уважительной причины не передал арендодателю эти документы.

Такие действия арендатора судами обеих инстанций квалифицированы как уклонение от государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды, поэтому соглашение о расторжении полежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда:

1. При существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В качестве примера можно привести Постановление ФАС СЗО от 17.11.

2011 N А56-74445/2010, в котором суд удовлетворил требование арендодателя о расторжении договора в связи с существенным нарушением договора, указав, что вопреки требованиям договора аренды при наличии технической возможности арендатор здания не заключил со специализированными организациями договор на оказание услуг водоснабжения/водоотведения, договор на отпуск и пользование электрической энергией, неоднократно не возмещал истцу стоимость оплаченных им услуг по водоснабжению/водоотведению.

2. В иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором, о чем речь пойдет ниже.

Договор аренды может просто прекратить свое действие. Законодательством предусмотрены предельные сроки аренды. Например, договор проката заключается на срок до одного года (ст.

 627 ГК РФ), договор аренды земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ — на срок не более чем один год (ст. 22 ЗК РФ), договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, — на срок от 10 до 49 лет (ст.

 72 ЛК РФ), а срок договора аренды объектов теплоснабжения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не может быть более чем десять лет (ст. 28.2 Федерального закона N 190-ФЗ).

Согласно п. 3 ст. 610 ГК РФ, если ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Особое правило действует в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок. В соответствии с п. 2 ст.

 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Уведомление о прекращении договора аренды должно быть выражено в письменной форме и достаточно определенно отражать факт прекращения договора аренды. В частности, в Постановлении ФАС МО от 21.03.2012 N А40-20580/11-7-170 указано следующее.

В обоснование довода о расторжении договора аренды и отсутствии оснований для применения п. 2 ст. 621 ГК РФ Общество ссылается на письмо, в котором ответчик просил арендатора расторгнуть данный договор аренды в связи с тем, что земельный участок вошел в границы участка полосы отвода железной дороги, и им заключен самостоятельный договор аренды.

В силу требований ст. 610 ГК РФ отказ от договора аренды в связи с прекращением срока его действия должен быть выражен в письменной форме и достаточно определенно выражать намерение сделавшего его лица считать обязательство прекращенным, тогда как соответствующих исходивших от арендодателя и доставленных арендатору уведомлений суду не представлено.

При таких обстоятельствах выводы судов о том, что договор аренды был возобновлен на неопределенный срок, соответствуют материалам дела и являются правильными.

Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1. Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Приведем разъяснения из Постановления ФАС УО от 26.07.2012 N Ф09-6626/11.

Удовлетворяя требования истца о расторжении договора аренды и выселении ответчиков из нежилого помещения, суд, исходя из положений ст. 615, п. 1 ст.

 619 ГК РФ, установил, что в нарушение условий договора арендатор передал помещение в субаренду без согласия арендодателя, следовательно, договор субаренды является недействительным, кроме того, осуществление торговли алкогольной продукцией и табачными изделиями в указанном помещении, переданном в аренду в целях оборудования спортивного зала, свидетельствует об осуществлении арендаторами деятельности, противоречащей условиям использования помещения в целях, установленных договором.

2. Существенно ухудшает имущество. Так, в Постановлении ФАС МО от 22.01.

2004 N КГ-А40/11057-03 указано, что согласно актам проверки, а также заключению Международной академии оценки и консалтинга арендуемые кабинеты, коридоры, лестничные площадки, санитарные узлы находятся в состоянии, не отвечающем требованиям санитарно-гигиенических норм, требуют текущего и капитального ремонта, на основании чего суд сделал правомерный вывод о том, что состояние арендованного имущества значительно ухудшилось, что является основанием для расторжения договора аренды.

3. Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Таким образом, договор аренды может быть расторгнут, если арендатор три и более раза подряд не внес арендную плату.

Однако, если арендатор перечислял арендную плату, а данные денежные средства арендодатель не получал в связи с допущенными арендатором ошибками в платежных документах, то суд может признать расторжение незаконным (Постановление ФАС МО от 10.04.

2013 N А40-114065/11-53-1030).

Следует отметить, что ранее суды, руководствуясь п.

 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 14, в случае погашения арендатором на момент рассмотрения спора в суде первой инстанции образовавшейся задолженности по арендной плате в полном объеме приходили к выводу об отсутствии нарушений арендатором существенных условий договора и отказывали в удовлетворении требования о расторжении договора.

Однако недавно применительно к договору аренды Пленум ВАС дал другое разъяснение. Так, согласно п.

 23 Постановления N 73 даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Только непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

4. Не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором капитальный ремонт является обязанностью арендатора. В частности, в Постановлении ФАС ДО от 15.03.2013 N Ф03-817/2013 указано следующее.

Удовлетворяя требования арендодателя о расторжении договора аренды муниципального имущества и обязании ответчика освободить и передать истцу арендованное имущество, суд в порядке п. 2 ст. 450, ст.

 619 ГК РФ установил, что в нарушение условий договора арендатор не производит капитальный ремонт переданного в аренду муниципального имущества, что привело в нерабочее состояние скважины и подтверждается актами обследования и общего осмотра скважин, в связи с этим истец направлял ответчику письменные предупреждения об исполнении договорных обязательств и письменно предложил ответчику расторгнуть договор аренды.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Существует определенный порядок: арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Первоначально суды считали, что арендодатель вправе расторгнуть договор только в случае, если вышеуказанное письменное предупреждение получено арендатором. Например, в Постановлении ФАС СЗО от 18.07.2012 N А56-56848/2011 есть такие строки.

Суды правомерно оставили требование о расторжении договора без рассмотрения, поскольку установили, что из приложенного к предписанию списка заказных писем усматривается отправка почтового отправления арендатору, однако доказательств получения арендатором предписания либо иных доказательств, позволяющих установить дату вручения этого почтового отправления адресату, истец не представил, в связи с чем не доказал реальную возможность арендатора устранить указанные в предписании нарушения.

Однако с 01.09.2013 вступила в силу ст. 165.

1 ГК РФ, в соответствии с которой уведомления, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Уведомление считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.

2013 N 61 юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя, и такое юридическое лицо не вправе в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ об адресе юридического лица, ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем.

После принятия вышеуказанного постановления Пленума ВАС и введения в действие ст. 165.1 ГК РФ факт неполучения контрагентом уведомления об одностороннем отказе от договора не является основанием для признания договора действующим.

Источник: http://economic24.ru/osnovaniya-dlya-rastorzheniya-dogovora-arendy/

Без споров
Добавить комментарий