Перевод жилого помещения в нежилое и наоборот

Последнее обновление Февраль 2019

Первое, о чем вы должны знать – жилье нельзя использовать для коммерческой деятельности. Если вы решили организовать небольшой бизнес и в качестве стартовой площадки использовать площадь жилого помещения, принадлежащего вам, значит, необходимо вывести объект из жилого фонда, то есть официально сделать его нежилым.

Прежде всего, подготовить документы для переоформления помещения:

• правоустанавливающие документы (свидетельства, договоры, решения суда). Их копии заверить у нотариуса.
• техпаспорт. Он выдается БТИ.
• план всех этажей дома. План также получите в БТИ.
• проект реконструкции. Потребуется, если в дальнейшем переустройство или перепланировка будут необходимы для пользования нежилым помещением. Подготовку проекта лучше поручить организации, имеющей лицензию на проектную деятельность (и состоящая в СРО проектировщиков).
• если собственников квартиры несколько, то необходимо нотариальное согласие всех других собственников на перевод квартиры в коммерческую недвижимость, и поручение ведения этой процедуры одному из собственников.
• доверенность от собственника, если вопросом перевода будет заниматься иное лицо по доверенности.
• если квартира принадлежит не гражданину, а юридическому лицу, то необходимы его учредительные документы (копии надо заверить нотариально).

Выделим условно три этапа процедуры переоформления

• 1 Этап — Подготовка и направление заявления о переводе в уполномоченный орган. Обязательно прикладываем перечисленные документы.
• 2 Этап — Изменение планировки, другие работы по реконструкции (если понадобится) и согласование с компетентными органами.
• 3 Этап — Оформление права собственности на нежилое помещение.

1 ЭТАП

Имея на руках базовый пакет документов, следует сдать документы в администрацию либо в многофункциональный центр. Вы подаете заявление (форму вам предоставят на месте) и прикладываете к нему документы, перечисленные выше. Истребование дополнительных документов на этом этапе незаконно.

В течение полутора месяцев по заявлению будет принято решение перевести жилое помещение, либо отказать в переводе (возможные причины отрицательного ответа рассмотрим чуть ниже). Имея на руках решение о переводе, помещением можно пользоваться как нежилым, но только если нет необходимости в переустройстве или перепланировке.

При оформлении жилого помещения в нежилое есть ряд особенностей:

• Расположение жилья на первом этаже. Допускается переоформление квартир, находящихся на втором или третьем этажах, при условии, что непосредственно под этим жилым помещением будут располагаться только нежилые помещения. Так, вы вполне можете разместить свой офис на втором этаже дома, если на первом этаже находится продуктовый магазин.
• Нельзя переводить в нежилое только часть или долю жилой квартиры. К примеру, изменять статус одной из комнат в квартире нельзя.
• Необходимо наличие отдельного входа, либо техническая возможность сделать самостоятельный доступ в перспективе. Например, наличие в квартире окон, выходящих во двор, позволяет оборудовать вход со двора. Если помещение более 100 м2, то обязательно должен быть запасной выход.
• На помещение не должны быть наложены аресты и прочие обременения. Так, если вы решили квартиру, которую вы приобрели в ипотеку, вывести из жилого фонда, вам не позволят это сделать, поскольку квартира будет предметом залога в банке. Придется отложить свои планы до полного погашения ипотеки и прекращения залога на квартиру.
• Дом не аварийный, не требует капитального ремонта, реконструкции или сноса. Помещение в здании, имеющем культурную и историческую ценность, переоформить сложнее. Потребуется получить одобрение Комитета по охране памятников культуры и истории.
• Понадобится заблаговременно выписать всех жильцов из этого помещения. Здесь могут возникнуть некоторые трудности, например, получение одобрение на выписку от органов опеки и попечительства, когда сособственником квартиры является несовершеннолетний.
• Наличие в квартире незаконной перепланировки. Необходимо будет заблаговременно позаботиться о ее оформлении.

Кроме того, могут возникнуть проблемы при переводе жилого помещения в нежилое в случае:

• Если дом, в котором переводится помещение, является объектом культурно-исторического наследия.
• Если дом стоит на учете в штабе по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций. В этом случае увеличится стоимость объекта при экспертной проверке.
• Если помещение не подключено к основным инженерным коммуникациям.
• Целевое назначение планируемого нежилого помещения не соответствует допустимым нормам зонирования (ограничения в жилых зонах по градостроительному законодательству).

Решение по переводу жилья принимает межведомственная комиссия, специально созданная при каждом муниципалитете.

Для принятия решения по заявлению комиссия  может отправлять межведомственные запросы в: УФМС, в ЖЭУ, в Росреестр, Роспотребнадзор, Пожарный надзор и пр. Решение не будет принято, пока от этих организаций не придет ответ.

Поэтому для того, что бы сэкономить время, а также во избежание отказа по какой- либо ошибке, рекомендуется вместе с основным пакетом документов сразу сдать и дополнительные документы:

• Заключение МЧС о соответствии квартиры пожарным нормам.
• Заключение Роспортебнадзора о соответствии помещения санитрано-эпидемиологичским нормам.
• Справка ЖЭУ (управляющей компании) о назначении других смежных квартир, находящихся на одной лестничной площадке с Вашей.
• Техзаключение о том, что дом не находится в аварийном состоянии (также берется в ЖЭУ, ТСЖ, управляющей организации).
• Выписка из решения общего собрания собственников многоквартирного дома о том, что они не против перевода квартиры в нежилое помещение.
• Справка о прописанных лицах (выписка из домовой книги).
• Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о возможности перепланировки объектов культурного наследия.

Почему получили отказ в переводе помещения в нежилое?

Основными причинами отказа являются:

• предоставление не всех предусмотренных законом документов
• проект перепланировки противоречит закону, а также строительным, санитарным, противопожарным, экологическим и иным нормам
• отсутствует согласие всех жильцов дома, либо перевод не был одобрен общим собранием собственников жилья
• помещение не отвечает критериям, позволяющим присвоить ему статус нежилого

Остановимся подробнее на пункте о получении одобрения от соседей, ведь зачастую именно невозможность получить согласие собственников жилья надолго тормозит весь процесс, либо вообще делает задачу невыполнимой.

В ст. 23 Жилищного кодекса РФ обозначены основания отказа в выдаче разрешения. И отсутствие согласия жильцов дома (собственников квартир) не относится к таким основаниям. Важно понимать, что не всегда согласие собственников жилья обязательно.

Однако, отсутствие согласия собственников – одна из часто встречающихся причин, по которой власти не позволяют переоформить жилое помещение. Почему же так происходит?

Многоквартирный дом

Когда в многоквартирном доме планируется реконструкция, обязательно проводится общее собрание собственников. Решения принимаются большинством или единогласно.

Если внесение изменений в планировку или конструкцию касаются общего имущества, например, если в результате реконструкции к помещению присоединится часть лестничной клетки или подвал, потребуется единогласное решение.

Если общее имущество не изменяется, достаточно обыкновенного большинства собственников в многоквартирном доме.

Процедура получения согласия собственников многоквартирного дома следующая:

• В ЖЭУ (ТСЖ, управляющую компанию) необходимо письменно обратиться с вопросом о проведении ания по вопросам перевода квартиры в коммерческую недвижимость.
• Голосование проводится при очередном общем собрании с включением в повестку требуемого вопроса, а если такое собрание будет не скоро, то инициируется внеочередное общее собрание.
• Собрание правомочно принимать решения, если имеется 50 % от общего количества собственников (кворум).

Всеми процедурными вопросами занимается ЖЭУ. Заинтересованный собственник получает выписку из решения общего собрания собственников дома.

Даже если собственники дали согласие, желательно, получить согласие лично, обойдя всех соседей (хотя бы окружающие подъезды), поговорить с каждым, убедить их в том, что это им не помешает.

Если среди собственников будет ярый противник, желательно уладить этот конфликт до обращения в Управление Росеестра. В случае если такой противник подаст жалобу, в переводе будет отказано.

В таких случаях целесообразнее найти компромисс с таким собственником, предложить ему какие-либо компенсации.

Земельный участок под жилым домом

Аналогичным образом решаются вопросы, связанные с использованием земельного участка под жилым домом.

• Если земельный участок является собственностью жильцов, то согласие необходимо только от жильцов, так как частью земельного участка (расположенного под лестницей для отдельного входа/выхода) будет пользоваться только собственник нежилого помещения, то есть общедолевая собственность жильцов уменьшится.
• Если земельный участок под домом принадлежит муниципалитету, то согласие нужно получить от местной администрации.

Не согласны с отказом? Попробуйте обжаловать его в суде

Интересна практика судов по подобным делам.

Пример 1:

Гражданин подал в районную администрацию города Новороссийска заявление с необходимыми документами о переводе своей квартиры в нежилой фонд. Главой г. Новороссийска вынесено постановление о переводе, а также необходимости провести работы по проекту.

В переоформленном помещении планировалось открыть магазин фототоваров.

По проекту реконструкции требовалась разобрать часть ненесущих конструкций внутри квартиры, сделать отдельный вход на месте окна, что повлекло бы изменение режима пользования участком под домом.

Недовольные жильцы обратились в суд, выступая против перевода квартиры гражданина и против реконструкции помещения. В приведенном примере суд отказал жильцам дома.

Верховный суд России (Определение от 13.01.2010г. №80-В09-26) высказал следующую позицию:

• для перевода необязательно получать согласие всех собственников. Оно необходимо, если в результате изменения планировки или других конструктивных изменений к жилому помещению будет присоединена часть общего имущества.
• суд отметил, что участок под домом должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет. При этих условиях участок будет относиться к общей долевой собственности.

Источник: http://juresovet.ru/kak-perevesti-zhiloe-pomeshhenie-v-nezhiloe/

Перевод из нежилого помещения в жилое и наоборот

Бывает, что нужно перевести недвижимость из жилой в нежилую или наоборот. А-ЭКСПЕРТ всегда на высшем уровне оказывает услуги по экспертному сопровождению таких операций. Насколько сложен перевод дома или квартиры в «нежилой» статус или обратно в «жилой»? Как он выполняется?

Важная характеристика любой недвижимости – является она пригодной для проживания или нет. Жилищный кодекс России четко определяет пригодное для жилья помещение (в ст. 15, п. 2).

Это изолированная недвижимость, отвечающая инженерно-техническим и санитарным нормам. В ней должны быть комфортные условия для жизни, определенные инженерные коммуникации и пр.

Другие объекты, просто «входящие в состав зданий», являются нежилой недвижимостью и могут использоваться для коммерческих целей.

Стоимость заключения для  перевода в жилое (нежилое)

Цена технического заключения в А-ЭКСПЕРТ зависит от ряда факторов, среди которых вид объекта, ого площадь и удаленность.

В среднем, обследование двухэтажного дома в Московской области для признания жилым стоит от 17 000 руб., а экспертиза квартиры в Санкт-Петербурге для перевода в нежилое может начинаться от 10 000 руб.

Сроки составляют около 2-7 дней с момента выезда эксперта на объект. 

Жилые дома

Перевод жилого дома в нежилой фонд — довольно непростая задача. Конечно, владельцу индивидуального жилья не обязательно спрашивать разрешения соседей. Даже перепланировка может не понадобиться (если в нежилое переводится все строение, а не его часть).

Как перевести объект из категории нежилого в жилой?

Переоформление дома или его части из категории нежилой недвижимости в жилую — процедура крайне популярная. Раньше владельцы жилья в первых этажах активно занимались переоформлениями своих жилых помещений в нежилые и переоборудованием под офисы и магазины.

Но сейчас цена коммерческой недвижимости невысока, а стоимость квартир не падает. Поэтому появилась тенденция на возвращение квартир в жилфонд. Также, предприятия часто переоборудуют и переводят в жилфонд излишки своих площадей, например, для устройства общежитий.

Если есть техническая возможность обеспечить нормальную жизнь людей, то такой перевод не проблема.

Садовые домики

Отдельный вопрос — перевод нежилого дома в жилой в СНТ, дачных кооперативах. Эта тема — частая причина обращения в А-ЭКСПЕРТ частных лиц. Жилой домик на дачном участке имеет массу преимуществ. Он дороже стоит, и в нем возможно прописаться при желании.

Но большинство построек на дачных участках – это так называемые садовые домики. А они не относятся к жилфонду. После начала действия закона No217 «О ведении…

садоводства и огородничества», такой тип нежилых строений как садовые домики стало гораздо труднее вывести в категорию жилых.

Фактически оформить садовый дом как жилой с начала 2019 г. можно, только если СНТ расположено в зонах, предназначенных для ИЖС. Это создает массу трудностей для владельцев дачных домов при их переоформлении в жилфонд.

Если вы желаете осуществить перевод нежилой постройки в жилую в вашем СНТ, то убедитесь, что это не запрещено Правилами землепользования и застройки.

Чтобы дачный дом успешно признали жилым, обычно нужна его реконструкция. Ей должна предшествовать экспертиза, выявляющая все недостатки и несоответствия строительным нормам. Для подачи заявления на перевод требуется заключение инженерной экспертной комиссии. Она проверяет строение на соответствие «Техрегламенту о безопасности…».

При проверке оценивается:

• Присутствие и состояние необходимых коммуникаций: септика, электричества и пр.
• Нормы по теплозащите ограждающих конструкций (стены, крыша, фундамент.)
• Санитарные нормы и параметры помещения (высота потолков и т.п.)

По итогам экспертизы для признания садового дома жилым составляется подробное описание жилья и его расположения. В заключительной части делаются выводы о соответствии объекта градостроительным нормам и даются рекомендации по перепланировке, переоборудованию. Все это нужно сделать на этапе подготовки к подаче заявления для признания дома жилым.

Подробная процедура перевода садового домика в жилфонд прописана в Постановлении №47 под названием «Порядок признания садового дома жилым», от 28.01.06. Компетентное обследование от А-ЭКСПЕРТ поможет вам оценить расходы по переводу и попросту избежать отказа.

Квартиры

Исключение квартир из жилфонда производится часто. В основном, оно касается недвижимости на первых и цокольных этажах многоквартирных домов, которую хозяева желают сдать в аренду, продать для коммерческого использования. Чтобы выполнить такую операцию, следует знать:

• Инициатива перевода должна исходить только от собственника жилья. Никакие другие лица и организации не могут просить о переводе квартиры в нежилое состояние. Если недвижимость в долевой собственности, то нужно нотариально заверенное заявление от всех владельцев.
• Требуется получить согласие соседей на коммерческое использование недвижимости.
• На квартире не должно быть никаких обременений (кредитов, ареста, коммунальных задолженностей).
• Она должна быть изолирована от жилой части дома (никаких переходов и дверей в жилую часть), иметь 2 отдельных входа с улицы. Для выполнения последнего пункта, естественно, нужна оформленная перепланировка. А перед ней необходима экспертиза помещения и выполненный по рекомендациям проект.

При переводе квартиры в нежилое состояние придется проверить ее на соответствие пожарным, санитарным, градостроительным, экологическим и прочим нормам, для чего обращайтесь в А-ЭКСПЕРТ!

Какие документы требуются для ввода или вывода объекта из жилфонда?

Вот базовый список необходимых документов:

• Заявление о переоформлении недвижимости от ее владельца.
• Документы, подтверждающие право собственности.
• Внутренний паспорт владельца.
• Заключения из СЭС и ряда других инстанций о соответствии объекта нормам.
• Кадастровый паспорт недвижимости.
• Поэтажный план. Если речь идет о квартире, то план этажа, на котором она находится.
• Проект перепланировки (если в ней есть необходимость).

Документы предоставляются в МФЦ или прямо в муниципалитет. Решение местного органа власти о переводе в жилой фонд или из него собственник должен получить в течение 45 дней после подачи документов.

Если решение положительное, то в дальнейшем подайте в МФЦ заявление, чтобы внести изменения в ЕГРН. Если же ответ отрицательный, то есть возможность обратиться в суд для решения вопроса.

Мы также готовим заключения для суда. Звоните!

Читать далее:

Деньги за экспертизу Вам возместит проигравшая сторона.
Побеждайте с А-эксперт!

Для оперативного обращения в «А-эксперт» звоните:

• Москва +7 (495) 230-10-97
• Санкт-Петербург +7 (812) 242-84-07

Источник: https://www.sred.ru/perevod-iz-nezhilogo-i-zhilogo

Инструкция: как перевести жилое помещение в нежилое и наоборот

Перед тем как начать предпринимательскую деятельность, желательно оценить перспективность проекта и привлекательность месторасположения для потенциальных клиентов. В этой статье мы рассмотрим процесс перевода жилого помещения в нежилое и наоборот.

Требования к недвижимости

Чтобы предпринимать действия по переводу жилого помещения в нежилое, прежде всего нужно быть собственником недвижимости. Неважно, как досталась квартира – на основании покупки, дарения или по завещанию.

Кроме того, обратите внимание на следующие пункты:

• В квартире не должно быть проживающих людей или просто прописанных.
• Возможно обустройство отдельного входа с улицы.
• Если помещение, которое вы планируете использовать для работы, находится выше первого этажа, необходимо, чтобы под ним также были нежилые квартиры.
• Вы не сможете использовать часть квартиры для жизни и часть – для работы.
• Если дом относится к аварийному, подлежащему сносу, нельзя переоформить квартиру.
• Нельзя переоформить помещение, если не выплачены долги по ипотеке или кредиту, если данная квартира под арестом или в залоге.
• Если ранее сделаны перепланировки, на момент переоформления под рабочую площадь зарегистрируйте изменения Российским государственным реестром.
• Согласие соседей обязательно только в Москве. В других регионах России собирать подписи соседей о том, что они не возражают против открытия вами офиса, магазина, не обязательно. Но согласие не помешает при возникновении разногласий.

Этапы перевода квартиры в нежилой фонд

Если условия соблюдены, переходите к переоформлению документации на квартиру — это первый этап. На рассмотрение межведомственной комиссии использования жилого фонда подаете документы:

1. Заявление о разрешении переоформить квартиру в статус нежилого помещения с указанием причины (использование под офис, аптеку, склад и др).
2. Технический паспорт БТИ (если делали перепланировки, то паспорт должен соответствовать).
3. План каждого этажа дома.
4. Выписку из домовой книги.
5. Справку от организации по обслуживанию дома, подтверждающую, что в квартире нет временно или постоянно проживающих людей.
6. Документ, подтверждающий, что вы владелец квартиры.
7. Справку управляющей домом организации о применении помещений, находящихся этажом ниже (когда квартира выше первого этажа).
8. Заключения органов пожарного, санитарно-эпидемиологического надзора о том, что соблюдены нормы.
9. Если представляете юридическое лицо, нужна учредительная документация организации.

Получив одобрение комиссии, переходите к следующему этапу.

Комиссия по приватизации и управлению жильем

Вторым этапом оформления документации станет обращение в комиссию по приватизации для оценки, сколько стоит перевод квартиры в нежилой фонд. Для этого следует предоставить: 

• удостоверение личности с фотографией (обычно – паспорт);
• документы о праве собственности на квартиру;
• ксерокопию выписки из ранее полученного протокола межведомственной комиссии;
• справку бюро инвентаризации о разнице оценки квартиры, используемой для жилья и как нежилого фонда;
• если вы представляете организацию, нужны учредительные документы этой организации.

Заключительный этап переоформления

Завершением оформления документации является государственная регистрация уже нежилого помещения. Для регистрации органом Российского реестра подаете следующие документы:

• заявление о регистрации помещения;
• подтверждение права на помещение;
• квитанцию, подтверждающую оплату госпошлины (триста пятьдесят рублей);
• документы, полученные в бюро технической инвентаризации;
• выписки протоколов заседаний двух комиссий, которые прошли раньше.

Документацию для регистрации можете отнести сами, отправить по электронной почте через интернет, отправить заказным письмом с уведомлением почтой, передать с уполномоченным представителем.

Причины возможного отказа комиссии

Несмотря на то, что довольно долгий период времени занимает хождение по всем инстанциям, на любом из трех этапов (чаще на первом) вы можете получить отказ. Возможные причины:

1. Документы предоставлены не в полном объеме для рассмотрения вопроса переоформления квартиры.
2. Изменения перепланирования не отвечают нормам.
3. Не соблюдены условия для получения разрешения.

Отказ оформляется официально. В решении указываются нарушения, послужившие основанием отказа.

Если вы считаете отказ необоснованным, обжалуйте вышестоящему руководству или через суд.

Переделывать и подавать документы на рассмотрение можете сколько угодно раз. Учтите, что оплата госпошлины действительна три месяца. Если второй раз подаете документацию на рассмотрение вопроса о переоформлении квартиры, скажем, через 5 месяцев, госпошлину придется платить снова.

Переоформление нежилого помещения в жилую площадь

Случается, что площади, используемые как нежилые помещения, потеряли необходимость как таковые. Тогда задумываются, как эту свободную площадь, особенно если она расположена в удобном районе, переделать для жилья, то есть оформить перевод нежилого помещения в жилое.

Этапы прохождения инстанций для оформления документации идентичны, как и при оформлении квартиры в нежилое помещение. Условия, при которых разрешают переводить нежилые помещения в жилой фонд:

• вы имеете право собственности на данное помещение;
• не арендуете эту нежилую помощь, она не в кредитном залоге;
• помещение отвечает требованиям для жилых помещений по всем нормам или возможно переустроить его, чтобы соответствовало.

Перепланировка помещения

Чтобы помещение было приведено в соответствие с нормами санитарно-гигиенических, противопожарных требований для жилых помещений, чаще приходится делать перепланировку. Для подготовки проекта лучше обратиться к специализированным организациям.

Когда при перепланировках в многоквартирных домах затрагиваются общие площади, обязательно соберите подписи жильцов о том, что они не имеют возражений. Согласие от соседей получают на собрании жильцов, или обойдите их лично.

Дальше вы проходите опять три этапа оформления соответствующей документации. К пакету документации обязательно добавьте:

1. Протокол собрания дома, где вы собираетесь обустроить квартиру из нежилой площади.
2. Подтверждающие документы, что уведомили всех о дате и времени проведения собрания.
3. Регистрацию участвующих на собрании жильцов.
4. Решение собрания по подсчетам авших участников.
5. Список присутствующих на собрании жильцов дома.

Если перевод помещения одобрят, вы получите соответствующее решение. На протяжении трех месяцев после получения отказа обжалуйте решение через суд.

При необходимости перепланировки помещения полученное решение о переоформлении нежилого помещения в жилую площадь станет основанием для проведения работ. Завершив переустройство, приглашают комиссию из всех государственных органов для составления акта-приема, который и станет основанием использования помещения для жизни.

: Рекомендации по переводу жилого помещения в нежилое.

Обратите внимание! При регистрации помещения из одного вида фонда в другой вы получите свидетельство о государственной регистрации обновленной формы. Свидетельство 2016 года имеет вид бумажного документа на бланке Росреестра с изображением герба России, учетным номером. При этом водяные знаки и другие степени защиты на новых бланках отсутствуют.

Источник: https://pozhalovatsja.ru/articles/zhilyo/instrukciya-kak-perevesti-zhiloe-pomeshchenie-v-nezhiloe-i-naoborot

Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Энциклопедия МИП » Жилищное право » Жилищные споры » Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Четкого определения нежилого помещения в российском законе нет.

Граждане, проживающие в квартирах и комнатах многоэтажных домов или в частных жилых домах на основаниях, данных законом, могут использовать помещения не только по прямому назначению, но и для осуществления разрешенной деятельности. Деятельность возможна, если она не противоречит правилам, обязательным для пользования жилыми помещениями, которые определены Постановлением Правительства РФ № 25 от 21.01.2006г.

Часто смена статуса жилых помещений на нежилой фонд осуществляется для помощи населению и с целью его бытового обслуживания. С обратным переводом можно столкнуться в случаях переоформления строений на садовых и дачных участках под жилые дома. Перевод жилого помещения в нежилое помещение, также, как и обратный процесс, оформляется подачей заявления и пакета сопутствующих документов.

Виды жилых помещений

Согласно Жилищному Кодексу РФ жилые помещения подразделяются на виды:

• Жилой дом – строение для проживания, состоит из комнат и других помещений, обслуживающих бытовые потребности людей.
• Квартира – обособленное, отдельное помещение, имеющее границы и состоящее из нескольких комнат (или одной комнаты) и вспомогательных помещений, входящее в состав многоквартирного дома. В квартирах обязательно обеспечивается доступ к помещениям общего пользования.
• Комната – зона жилого помещения: квартиры или дома.

Признаки нежилых помещений

Четкого определения нежилого помещения в российском законе нет, однако, есть признаки, по которым помещение можно отнести к этой категории помещений: нежилым признается недвижимый объект, не предназначенный для проживания, обособленный и не входящий в состав жилого фонда.

Законом даны четкие характеристики статуса помещения, обязательные к соблюдению любым лицом, подающим заявление для перевода.

Операции с переводом жилых домов и квартир в нежилые помещения и обратный процесс, составление проектов и их утверждение осуществляются исключительно в правовом поле, для недопущения незаконных действий законодатель четко определил правила, в пределах которых организуется перевод.

Правила перевода жилого помещения в нежилой фонд

Согласно жилищному закону перевод жилого помещения в нежилой фонд возможен при соблюдении ряда обязательных условий:

• Возможность доступа к переводимому помещению без использования помещений, предоставляющих свободный доступ к другим жилым помещениям, или существование технической возможности обеспечения такого доступа.
• Обособленность помещения: оно должно быть отдельным и не связанным с другими помещениями одной площадью. К примеру, одну из комнат в многокомнатной квартире нельзя перевести в статус нежилой, оставив другим комнатам прежний статус.
• Неиспользование помещения гражданами для постоянного проживания.
• Отсутствие ограничений права собственности и его обременения со стороны других лиц.

Изменить статус квартиры на нежилое помещение возможно, если она располагается на первом этаже. Но это положение имеет исключение – можно перевести помещение в нежилое, даже если квартира расположена выше первого этажа, в случае, когда расположенные прямо под ней помещения являются нежилыми.

Условия перевода нежилого помещения в жилое

Процесс перевода осуществляется с соблюдением следующих правил:

• Помещение отвечает требованиям действующего закона к помещениям этого вида, или наличествует возможность привести помещение в соответствие с положениями закона.
• Гражданин, подающий заявление на перевод помещения, является его собственником.
• Помещение расположено в зоне, предназначенной и приспособленной для проживания.

Порядок изменения статуса помещения

Собственник готовит и передает напрямую в уполномоченный орган, или через центр предоставления госуслуг перечень документов, оформленных должным образом. К ним относятся:

• Заполненное заявление о переводе помещения. В заявлении собственник подробно и мотивированно раскрывает причины перевода, и объясняет необходимость осуществления этой процедуры.
• План дома, в составе которого находится помещение, с указанием всех этажей.
• Техническое описание помещения с подробными характеристиками и его план, а если необходимо — проект перепланировки или переустройства.
• Документы, подтверждающие права лица, подающего заявление, на переводимое помещение (например: о праве собственности на квартиру, о принятии помещения в наследство).

При согласованности заявления и иной указанной документации с требованиями закона, дополнительных документов от собственника не требуется.

Процедура смены статуса помещения

Переход из жилого фонда  внежилой и наоборот включает в себя несоклько этапов:

• проведение экспертизы, которая ответит на вопрос, возможен ли перевод;
• разработку предпроектных документов и проекта;
• согласование и утверждение проекта в соответствующих инстанциях;
• получение разрешения на перевод;
• подачу информации в государственные базы данных и получение на руки свидетельства о переводе помещения.

Заняться процедурой перевода собственник может самостоятельно, или обратившись за помощью в организации, специализирующиеся на подготовке документации к переводу.

По результатам рассмотрения заявления, пакета прилагаемых документов и проекта, выносится решение о переводе помещения в новый правовой статус или об отказе в таком переводе. Федеральным законодательством установлено, что такое решение выносится в форме постановления главы муниципального образования. Постановление высылается заявителю не позже, чем через день после принятия решения.

Кроме заявителя о принятом решении должны быть проинформированы собственники помещений, находящихся в непосредственной близости к переведенному помещению. Уведомление выдается или пересылается на стандартном бланке, утвержденном Постановлением Правительства РФ № 502 от 10.08.2005 года. В соответствии с Постановлением уведомляться граждане должны только в установленной форме.

Основания запрета перевода жилого помещения в нежилое

Причины отказа в переводе разъясняются и обосновываются собственнику помещения или его представителю. К основным причинам отказа жилищный закон относит:

• непредоставление вышеуказанных документов, или предоставление их в ненадлежащей форме или в неполном объеме;
• несоответствие проекта перепланировки или переустройства помещения предписаниям действующего закона, отсутствие согласования проекта уполномоченными структурами;
• подача документов в орган, который не уполномочен рассматривать заявления, и принимать решения о переводе помещений;
• несоблюдение одного или нескольких условий, обязательных для перевода помещения и установленных статьей 22 ЖК РФ;
• несоблюдение требований Жилищного и Градостроительного законодательства в процессе перевода.

В свою очередь несоблюдение требований Жилищного и Градостроительного законодательства включает в себя несколько вариантов:

• если переводятся в статус нежилых помещения, в которых проживают граждане на основании договора социального найма;
• если переводом нарушаются или могут быть нарушены права несовершеннолетних граждан, проживающих в помещении, готовящемся к переводу;
• если в результате перевода жилая площадь помещения снижается до уровня, который ниже нормы предоставления жилья, с учетом граждан, проживающих на указанной площади;
• если жилые помещения признаны аварийными по основаниям и в порядке, указанном в Постановлении Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 г.

Гражданин может обжаловать отказ в переводе жилого помещения в суде подачей заявления в установленный законом срок.

Причины и основания запрета перевода нежилого помещения в жилое

Отказ в подобной ситуации также регламентируется статьей 22ЖК РФ, но имеет свои особенности. Существуют условия, при наличии которых о переводе помещения заявитель получит отрицательное решение:

• право собственности заявителя на помещение ограничено определенным сроком, например, договором аренды;
• условия и технические характеристики помещения непригодны для нормального проживания людей.

Закон определяет требования к жилым помещениям, без соблюдения которых совершить перевод нежилого помещения в жилое нельзя:

• несущие конструкции жилых помещений должны быть в состоянии, пригодном для эксплуатации и отвечать требованиям безопасности;
• в помещении, предназначенном для проживания: квартире, комнате, жилом доме коммуникации должны быть расположены удобным и безопасным для жильцов образом;
• обязательно наличие в жилых помещениях инженерных коммуникаций, которые соответствуют нормам санитарной и пожарной безопасности.

Законодательные акты, регулирующие правоотношения, связанные с переводом помещений в нежилые и наоборот

ЖК РФ определяет, что любые операции, связанные с переводом помещений, приобретением ими нового правового статуса, подготовка проекта, получение согласований и разрешений должны совершаться при условии обязательного соблюдения действующего законодательства.

Все действия о переводе помещения регламентируются положениями Жилищного Кодекса РФ, а также законодательной базой о градостроительной деятельности, основу которой составляет Градостроительный Кодекс РФ.

Также регулируются процедуры по смене статуса помещения Федеральные законы, законы, постановления и иные документы субъектов РФ, городские, муниципальные нормативные акты.

Источник: https://advokat-malov.ru/zhilishhnoe-pravo/usloviya-perevoda-zhilogo-pomeshheniya-v-nezhiloe-pomeshhenie-i-nezhilogo-pomeshheniya-v-zhiloe-pomeshhenie.html

Перевод жилого помещения в нежилое и наоборот

В случае если предназначенное к переводу помещение располагается выше уровня первого этажа, то под ним должен находиться только объект нежилой недвижимости. Если состояние дома признано аварийным или ветхим, то здесь запрещаются операции по переводу объектов недвижимости из одной категории в другую.

Использовать жилье гражданам разрешается только лишь по его прямому назначению, то есть с целью проживания.

Одновременно с этим проживающие в квартире лица имеют право заниматься ИТД, а именно использовать свое жилье в коммерческих целях, но при этом они не должны никоим образом нарушать права других жильцов многоквартирного дома, санитарно-гигиенические и другие нормы либо размещать на своей жилплощади промышленное производство.

Порядок прохождения документов в структурных подразделениях администрации, например, города Оренбурга, определен распоряжением главы г. Оренбурга от 12.07.2005 года № 3964 — «Об утверждении Положения о порядке прохождения документации в структурных подразделениях администрации

Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. При оценке соответствия находящегося в эксплуатации помещения установленным в Положении требованиям проверяется его фактическое состояние. При этом проводится оценка степени и категории технического состояния строительных конструкций и жилого дома в целом, степени его огнестойкости, условий обеспечения эвакуации проживающих граждан в случае пожара, санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов, содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов источников шума, вибрации, наличия электромагнитных полей, параметров микроклимата помещения, а также месторасположения жилого помещения.

Условия перевода жилого помещения в нежилое и наоборот

• технический паспорт или выписка из него, подготовленные БТИ;
• заключение центра Госсанэпиднадзора о возможности изменения функционального назначения помещений (домов);
• заключение органа Госпожнадзора;
• техническое заключение организации, обеспечивающей содержание (эксплуатацию) помещений (домов).

Не допускается перевод жилого помещения в нежилое, во-первых, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению; во-вторых, если переводимое помещение является частью жилого помещения; в-третьих, если жилое помещение используется его собственником или гражданином в качестве постоянного места проживания; в-четвертых, если переводимое помещение находится в залоге или обременено иными обязательствами перед другими лицами.

Как перевести нежилое помещение в жилое в 2019 году: пошаговая инструкция

Добрый день! Купили участок с домиком СНТ, сломали домик, построили дом жилой со всеми удобствами и отоплением. Получили документы, прописались. В документах написано «на земельном участке расположено жилое строение». Теперь выяснилось, что возврат НДФЛ может быть произведен, если написано «жилой дом». Как жилое строение перевести в жилой дом?

Здравствуйте. Процедура довольно сложная. Для начала необходимо выяснить, является ли эта кухня общедомовым имуществом, общей собственностью собственников жилых помещений. Или она так и осталась в собственности первоначального собственника всего здания, балансодержателя.

Когда будет выяснено, кто собственник (и кто платит налог за этот объект, и кто несет бремя содержания, и как изначально проектировалось и на плане БТИ выделено) — предложить выкупить у собственника.

Второй путь сложнее — переводить нежилое помещение в жилое, а также далее — выкупать или претендовать на него в рамках улучшения жилищных условий, или делать перепланировку и присоединять к себе.

Рубрика “Нежилые помещения”

Зачастую нежилые помещения располагаются на цокольных этажах, чердаках и в подвалах многоквартирных домов. В этих случаях жильцы домов сталкиваются с тем, что доступ к инженерному оборудованию и общедомовым коммуникациям бывает закрыт собственниками нежилых помещений. Также может быть затруднено благоустройство придомовой территории многоквартирного дома.

Помещения используются для розничной и оптовой торговли. Могут располагаться в торговых центрах, административных или жилых зданиях. Для торговых помещений не являются обязательными капитальные стены и наличие индивидуальных коммуникаций (воды, канализации и санузла). Если в здании располагается несколько торговых точек, коммуникации строения считаются общими для всех.

Пошаговая инструкция по переводу нежилого помещения в жилое

• паспорт заявителя;
• само заявление о переводе помещения в категорию жилых;
• документы, подтверждающие, что помещение находится в собственности заявителя;
• заключения СЭС, МЧС и жилищных служб, подтверждающие, что жилье соответствует всем стандартам;
• проект переустройства, если жилью необходима перепланировка.

Переустройство жилья можно рассматривать как отдельную часть операции, поскольку в одних случаях квартиры и дома признают жилыми при наличии самого проекта переустройства, в других – требуют предварительно это переустройство провести.

Таким образом, заявитель обязан провести ремонт, не отходя от плана, утвержденного проектной организацией и согласованного с муниципалитетом, а затем внести все изменения в техническую и правоустанавливающую документацию, получить акт приемочной комиссии, куда входят представители муниципалитета, противопожарной службы, МЧС и СЭС.

Чтобы дело проходило быстрее, можно обратиться к посредникам, риэлторам или юридическим компаниям, которые занимаются сбором всех разрешений на перепланировку.

Источник: https://ladyjurnal.ru/zhilishhnoe-pravo/perevod-zhilogo-pomeshheniya-v-nezhiloe-i-naoborot